**慘，我的房子被拍賣了！ 產業拍賣再次在大馬蔚然成風？若對大馬產業變化敏感人士，都可察覺近期產業拍賣會輪流上陣，產業拍賣活動有增無減。你或許會說：拍賣方式出售產業之風，日漸普遍獲大眾接受，拍賣活動增加有啥出奇?但是，值得關注的是，在眾多被拍賣產業類型中，以公寓佔多數，且賣方主要來自小商家及受薪族群，不禁令人深思這拍賣現象背後所帶來的訊息。為何公寓急於或被逼脫手？到底甚麼因素導致打工一族及小商無法保住自己的房子或投資？　 哪些人易陷拍賣危機?誰最可能陷入拍賣困境？ 產業拍賣原因其實有二，其中最普遍的是銀行以此途徑收取冥頑不靈的房貸者欠賬，意味著購屋者本身是“被動”的；二則是購屋者本身主動通過拍賣途徑脫售房產，藉此套現一筆。暫且不論購屋者是主動或被動拍賣產業，但根據粗略統計，共有3類人是“拍賣常客”，即：打工族、小商一族及急功近利族。歸根究底尋買屋動機到底是甚麼因素導致他們無法保住自己的房子或投資？看來則必須歸根究底他們當初買房子的動機。 先談打工一族。他們代表著的是就業市場，若就業前景平穩，買房產投資之風掀起熱潮也是自然現象。惟每每投資失利的一群，卻是年輕打工一族，而最典型的就是聽信廣告、盲目投資，且並未衡量本身財務能力，及該房產的前景的“衝動派”。分析員指出，事實上許多35歲以下的年輕一代，急於投資住宅，想靠出租房子獲益，卻未察覺房產地點欠妥及市場人氣因素，結果房子不是租不出去，就是低價出租，自己到頭來供不起銀行的貸款。他說，最後唯有待銀行把他們的房子收回去拍賣。這些問題也發生在小商人身上，尤其在生意難做時刻。一旦手頭上週轉不靈，償還房貸也難如登天，最終被逼出下策待銀行上門拉回拍賣。 圖“小屋換大屋”失敗有趣的是，不管是打工一族或小商人，當中不乏希望以“小屋換大屋”方式獲取厚利，然而人算不如天算，結果碰一鼻子灰。房產諮詢公司發言人說，很多人原打好算盤，將小屋賣掉或出租，從中套取現金供下或買下大屋。然而，一旦大屋買下後，小屋賣不出或租不出，不夠現金供大屋．最終兩頭不到岸。當然當然，想牟高利反被套的房產投資者也大有人在。這一班人主要是“眷戀”90年代炒地皮賺快錢時代，而忘了當前產業市場走勢未完全恢復盛況，且也忽略投資房產必須做足功課的事。他們指出，事實上，房地產開發是投資大、周期長、技術含量高、政策法規約束多、審批手續繁雜的高風險的行業。投資前，切記，做足功課。買得起供不完 房屋呆帳直線上升還不起貸款的人多嗎？產業拍賣與無力償還房貸脫不了關係。 但大馬還不起貸款的人士多嗎?很抱歉，若從國家銀行及全國產業資訊中心（NAPIC）數據，答案是“是”，同時也顯見若銀行不加以控制放貸，則有進一步惡化之憂慮。國行2月份數據報告書顯示，國內商業銀行住宅產業（或房產）呆賬居高不下，並是呆賬最高的領域。房產呆賬近百億截至2004年12月31日止，房產呆賬高達99億8750萬令吉，佔總呆賬的23%，並比2003年及2002年增加27%及49%。而若以去年下半年該呆賬趨勢，也顯然節節升高。6月及9月杪止的呆賬各達84億7420萬令吉及90億2810萬令吉，與12月比較上漲18%及11%。反而是金融公司房產呆賬則有“消退”向好訊號。截至2004年12月31日止，房產呆賬從9月的19億2800萬令吉減低32%至13億零450萬令吉，同時也比6月杪降低42%。不僅如此，與2002年及2003年12月杪同期的20億5870萬令吉及22億8120萬令吉比較，也下降37%及43%。再據全國產業資訊中心（NAPIC）最新數據，截至2004年杪，國內商業銀行的整體產業呆賬高達208億4000萬令吉，較2000年增加66億7000萬令吉或47%。與此同時，產業整體呆賬在銀行凈呆賬總額的比重，也從2000年的39%提高至47.4%，反映產業呆賬愈日惡化的事實。 而這現象產生，除了因銀行放寬借貸條件而起外，同時也歸咎於國人理財規劃不當而致。哪類房子拍賣風險高？哪類房子風險高？答案是公寓據《財富廣場》從一項房產拍賣廣告粗略統計，在168間拍賣的房產中，104間是公寓、36間是組屋、13間是辦公室和店舖，余下的則是排屋和別墅。為甚麼近三分之二遭拍賣的房產是公寓（特別是中低價公寓）﹖是不是意味著公寓市場的前景亮了紅燈，以致業主無法脫售套現？事實上，產業咨詢公司表示，問題癥結在於公寓投資確實與有地產業有別，因此投資前需做足功課。他說，一般上，投資公寓旨在取得誘人租金回酬，資本增值上反比不上有地產業高。購置公寓須確保“有價有市”有鑒於此，購置公寓前必須清楚有關地段的潛力，確保是“有價有市”的地段，才能容易獲得租戶青睞。否則，一旦“尋戶”無門，屋主除了需償付每月房貸外，還需支付一大筆管理費，加重每個月的負擔。 PPC產業咨詢公司表示，目前公寓供應劇增，尤其是高檔共管公寓產業，導致租金走跌，影響有關類型產業行情。同時，公寓投資成本高，資本增值見頂，從而拖累回酬走低，也是造成市場暫時看淡該產業。購買房產 先了解“底線”對於一些業主因財務狀況到了山窮水盡時無法向銀行償還房貸，最終導致房產被拍賣，龍田澤認為，業主在購置房產時必須擁有良好的財務狀況和理財觀念。“購買房產時，必須確保有收入來源和資金充足，但不可以投機的心態購置房產。”儘管被迫拍賣房產的業主以“打工族”為多，但一些進行小型生意的僱主亦“難逃劫數”。“對受薪人士而言，面臨突發性的財務困境，以及失去工作是導致他們無法償還房貸的原因。 缺乏現金週轉則是商人的致命傷。”雖然業主無法預料未來的財務狀況，但在購置房產時必須事先瞭解自己的“底線”，以免在財務上陷入捉襟見肘的困境。產業拍賣外一章 拍賣物價格誘人在一般人心目中，當你的房子面對被拍賣的“厄運”時，意味著你的財務陷入了困境，要不，就是需要大筆資金周轉，不得不忍痛割愛。當然，房產遭到拍賣，常常是因為屋主無法償還銀行房貸後所面對的“惡果”，也因而，總是讓人們容易把拍賣“聯想”成業主財務出問題，或往其他不好的方面去想。不過，並非所有出現在拍賣單上的房產都是如此。有時候，拍賣房產只不過是另一個出售房產的管道，不一定與財務狀況好壞有關聯。 亨利行註冊拍賣官龍田澤說﹕“在國外如新加坡、澳洲、美國等，產業拍賣活動其實很普遍，他們把它視為另一種出售產業的方式和管道。“歸根究底，不好的聯想是因為國內許多人仍不瞭解產業拍賣活動。其實，拍賣並非一般人想象中的那樣，只有在山窮水盡或無法償還房貸時才拍賣房產。”產業底價底於市價他表示，產業拍賣活動在國內熱不起來，是因為市場警覺性不足，因此國人有必要接受“再教育”。“他們不知道拍賣會上的產業底價一般都低於市價。所以，買方可以把握時機購置自己認為物有所值的房產。”他表示，潛在買家進入拍賣會場主要是尋求理想中的“完美交易”。“顯然的，拍賣會上有很多這樣的機會，因為房產底價一般都會低于市價，而且價格非常誘人。”做足尋“珍珠”如果你也想從房產拍賣市場中尋得“珍珠”，必須注意些甚麼呢？ 龍田澤表示，他們必須在事先做足準備功夫，以達到“知己知彼，百戰百勝”的功效。首先，潛在買家必須從拍賣手冊中選出自己屬意的房產。然後，他們必須親身前往檢視房產，包括地點、房產外觀、週邊環境、附近的住戶、基建設施、交通等。不過，潛在買家卻不可進入房產的範圍內，所以只能在房產範圍外“偷窺”，因為該房產仍未易手，而且業主仍持有房產的鑰匙。其次，潛在買家必須向房產管理公司查詢有關拍賣房產的“來龍去脈”和一切資料，以確定是自己屬意的房產。某些時候，由於打印或輸入失誤，導致拍賣手冊出現與事實不符的訊息，最終造成“此屋非彼屋”的尷尬局面。此外，他們還須理解一切手續費用，包括銀行收費等。最後，潛在買家必須細心閱讀拍賣手冊及合約條款等，並確定自己完全明白文中所指和意思。