**大馬打造國際產業投資重地　產業信托走向多元化 - Sunday, June 17, 2007 要達到政府的目標，除了要持續放寬外國人的投資條例，大馬的房地產信託基金業者也必須對市場的需求更加敏感。 那么，大馬目前甚么產業最吃香？根據一些分析員指出，自1999年吉隆坡市政廳凍結了市中心商業單位的建設后，需求增加，而供應不足，導致辦公室租金在過去6個月平均上漲10%，接下來數年。 這些商業房產的市價也可以有類似的升值率。 由此可見，這是一個很明確指示燈，若在這個市場有大力的推動政策，則可以有很好的回酬。 而商業房產，對于本地大部分房地產投資信託公司來說，有直接的關係，若發展得宜，則可從中受惠。 市值48億　小巫見大巫 和過去7年全球Reits平均年報酬率高達24.4%比較之下，大馬房地產信託基金07財政年的回酬總平均是6.8%、總股息回酬達7.9%，與全球的表現還有很大的距離。 不過，我國的商業房地產價格，對比香港、新加坡和上海卻是廉宜了5倍以上，加上大馬目前令吉走強、利率低，並且經濟成長穩定，因此競爭的能力是視乎業者如何宣傳自己。 若和鄰國新加坡比較的話，新加坡貿易和工業部部長林勛強在4月份指出，新加坡已經是亞太區除了日本以外的最大規模房地產投資信託市場。自2002年第一家房地產信托公司上市以來，新加坡目前已有16家上市房地產信託公司，市值達260億新幣。 以大馬上市房地產信託基金的約48億令吉市值作比較，可真是小巫見大巫了。不過，從房屋價格來看，黃氏發展分析員之前有指出，由於令吉走強以及低利率，本地的商業房產還會持續走高，我國的商業房地產價格對比香港、新加坡和上海仍落後許多。 吉隆坡商業產業的租金每平方呎大概是1.1美元，比起新加坡和香港還有76%折價。 Khong & Jaafar有限公司董事經理及產業顧問艾文弗南達斯向《東方房產》指出，我國在東南亞的地理位置中處於中心地帶，我國的房地產價格相比鄰國也較便宜，因此政府要將我國發展成為外資首選的房地產投資地點，是一個實際的目標。此外，以國內各種投資項目比較，在07財政年，大馬房地產投資信託基金(Reits)的回酬總平均是6.8%，比大馬政府證券(MGS)的3.9%回酬要高，也比定期存款、公基金存款利率等要高。 目前以亞洲及歐洲的REITs后勢最為看好，主要是因為亞洲經濟成長力道強勁，帶動房地產的需求提升，美國房價則已呈現觸底狀態。目前大馬國行暫停升息，或至少在今年內都不升息，而且外界公認我國濟尚處于起飛階段，住宅需求暢旺，房地產信託行情也有可期。這些都會是大馬的房地產信託基金的強烈催化劑，本地房地產信託業者需好好把握時機。 業者須力爭更佳表現 雖然說我國的房地產信託基金市場仍然很小，不過這也顯示本地的房地產信託基金市場仍然有很大的上漲空間，本地的房地產信託基金業者其實可以多元化發展其業務，如注入更多外資產業，就不必只是侷限在本地市場而已。此外，本地的房地產信託基金公司的業務也可以更多元化，如收購公共設施資產和種植土地、醫院等，都應該可以被允許注入房地產信託基金裡。 艾文弗南達斯提出了一項值得本地房地產投資信託公司探討的事項，他指出，雖然政府允許本地業者購外國產業，可是本地的房地產信託基金業者並沒有開拓這個方向。 他說，單是依靠本地的房地產規模並不足以讓我國成為區域的房地產投資信託基金中心，唯有引進海外的產業到信託基金裡，才可以更加壯大並吸引外資的購興。此外他也認為，房地產投資信託基金公司運作需要有更多的透明度，包括贊助人之間的利率和費用、租金、標價等等，讓海外投資者對我們較有信心。 他認為，我國是有條件成為本區域的房地產投資信託基金中心的，不過除了依靠政府放寬一些條例和稅務，房地產投資信託基金公司的業者也必須下苦工以爭取更好的表現。 證監會應多推指南提升透明度 政府在去年杪和今年陸續放寬了一些產業投資條例，包括4月1日宣布撤銷產業盈利稅、允許非居民無限制的產業貸款、去年12月21日宣布外國人購買房產不須事先獲得外資委員會(FIC)批准等，在過去數個月的確起了顯著的鼓勵作用。 馬來西亞房地產發展商會(REHDA)4月份的最新調查顯示，產業詢問和銷售在新措施出爐后都大為提升，22%參與調查的會員表示，購屋者的詢問大增，同時有18%受訪會員表示，這些詢問最終達成銷售產業的交易。 值得注意的是，在有關交易中，來自外國客戶的銷售額平均增長8%，而本地客戶的銷售額則平均飆升32%。 一些產業公司負責人也表示，他們的高檔住宅計劃在政府宣布撤銷產業盈利稅后，銷售量立即提升了約一半。 除此之外，艾文弗南達斯說，我國是有條件成為本區域的房地產投資信託基金的中心，除了政府放寬一些條例和稅務，他建議，監管當局規定房地產信託基金公司必須每年舉行股東大會，而不是在購入重要資產時才召開股東大會。 這樣是為了提升產業投資信託基金公司的透明度，讓投資者尤其是海外投資者對我國的房地產投資信託更有信心。 達證券分析員則指出，房產投資信託的表現落后大市，主要是因為外資對房產投信託的興趣缺缺。大馬房產信託的平均規模只有1億5000萬美元。因此預料大馬證券監督委員會和政府在即將來臨的財政預算案，將會再採取一些推動房產投資信託的措施，以讓我國的房產投資信託領域更具吸引力。 我國政府之前已經將房產投資信託的預扣稅(witholding tax)從28%，減低至20%，相信政府將會進一步降低有關稅務。 此外，證監會也預料將會推出更多新指南，使房地產投資信託與區域比較更具吸引力，例如推出更具透明度的股息政策。 目前，大馬不像其他區域國家擁有特定的股息政策，即應繳稅收入的90至100%作為股息。因此艾文弗南達斯就說，本地的房地產信託業者必須保證派發股息，並作出股價回酬保證，如新加坡的房地產投資信託經理人就有保證年度總回酬是20%。 此外，新加坡當局也鼓勵外國公司將境外的房地產到新加坡上市，並為此提供了一些優惠給外國投資者，包括免除于新加坡進行房地產信託投資活動的股息稅、免除物業出售的印花稅、外國非個人投資機構的稅率從20%降低至10%等措施。只有在政府的政策鼓勵下，房地產投資信託基金才能夠吸引更多的投資者，新加坡的例子，值得我國政府借鏡。 商業房產具潛能 自1999年吉隆坡市政廳凍結了市中心的商業房產建設后，市中心辦公室單位需求增加且供應不足，從這個角度看來，吉隆坡身為我國的首都，是許多國際企業設分行的地點，依據目前政府開放金融市場和開放外資流入的政策，吉隆坡的商業房產需求將更加強烈，若政府接下來從這方面進行推動政策，大部分的房地產信託基金公司也將直接受惠。 辦公室租金在過去6個月平均上漲10%。吉隆坡一些好地段的商業房產已經從2005年的每平方呎4.50令吉提高至5令吉至7.5令吉。 黃氏發展唯高達投行分析員估計，2007至08年的租金可以按年再提升約10%。而未來12個月，那些最好的辦公室市價可從每平方呎630至650令吉走高至700令吉。 分析員認為大馬的房地產信託基金，是商業房產租金上漲的主要受惠者，房地產的組合價值提升，也提供了額外的借貸空間。 艾文弗南達斯表示，產業領域開始更自由化，而房地產投資信託基金從中所取得的好處，可能比房地產本身更多！因為，對比其住宅產業，商業房產的市場有傾斜向上成長的趨勢，對大部分房地產信託基金公司來說是佳音。 他說，近年的住宅和商業房產已經出現很大的差異，由于政府多年的鞏固行動，如今的商業單位市場已經走到了新的基礎高點，屋齡少于10年的商業大廈需求逐漸成長，若在這個市場有大力的推動政策，則可以有很好的回酬。 「由此可知道，另一個可探討的產業領域是舊的商業大廈，這些大廈可以在重新裝修粉飾后，成為另一個主流的資產目標。」 此外，他認為，在住宅產業方面，業者可持續推動高檔住宅，以吸引外國人購買。 不過投資者也可以多關注租金市場，因為租用市場將是房產投資者的另一種選擇，不只是購買產業轉手圖利還可以出租，這樣就能夠避免苦陷于房產升值與否的困擾。