**瞭解置產條例，掌握投資貼士　當個愉快購屋者 - Sunday, March 11, 2007 接受《東方房產》詢問的兩名資深產業磋商員(俗稱代理)，Edmond Tan & Co的林道宜，以及The One產業私人有限公司的葉觀生指出，與分層房產相比，購買有地房產時，購屋者必須注意的事項範疇較小。 他們透露，在法律上，有地房產和分層房產之間必須留意的不同之處，就是有地房產被列入直接管理法令以及管理單位，這是「房屋發展法令」內的一部分；相反的，有些分層房產如服務式公寓則處于「無主孤魂」的窘境，因為不被列入以上法令。 有地房產的種類雖然繁多(包括單層排屋、雙層排屋、半獨立式排屋、別墅、廉價屋等等)，但是無論購買什么種類的有地房產，第一件需要注意的事項就是地契。大致上，地契分成兩種，它們是永久地契(free hold)和99年租賃地契(lease hold)。 在法律上，有地房產的種類之間並沒有太大差別，它們之間的唯一差別是地契，就是以上所指的永久與租賃地契。 針對如何購買有地房產，一般上，購屋者購買房產有兩種方式，首先就是直接向發展商購買(也就是第一手購買方式)，第二種則是購買二手房產。 如果是直接向發展商購買，購買程序又分為先建后售，或者是先售后建。前者與購買二手房產的程序大致相同。 訂金交代理保管　避免金錢紛爭 如果購買的房產是屬于一手，而且是先售后建，那么，購買的程序通常是簽訂買賣合約后，然后取得發展商的證明，到銀行申請貸款。一旦銀行批准所申請的房屋貸款，那么，銀行將根據工程進度逐步支付款項，而購屋者也根據工程進度支付銀行貸款。貸款購屋方面，在大馬就比較簡單，因為大多數的程序都會獲得發展商的協助，有些發展商甚至建議客戶使用與該公司較有聯繫的銀行。 相比直接向發展商購買房屋，購買二手房屋的形式則比較複雜，通常首步交易程序是買賣雙方進行議價。如果價錢談得攏，買方將向賣方下單，然后雙方簽訂初步協議。 當雙方簽訂初步協議時，買方需要將協議價格的3%，當作首次訂金交給賣方，然后，買方擁有2個星期的時間安排律師，以草擬合約。買賣雙方對合約滿意后，雙方正式簽訂買賣合約，這時，買方再將總款項的7%交于賣方(事實上，加上之間的3%，總共10%的金額為訂金。一般上，這一比例是3:7，或者是2:8)。 之后，賣方有3個月的時間取得銀行貸款。在3個月的期限完成所有款項的支付后，賣方就會將房屋的鑰匙，交到買方的手中，整個購屋交易的程序就大功告成。 在上述購買程序當，永久地契與99年地契的程序大致相同，但是在簽訂買賣合約后的3個月完成付款期限當中，這兩種地契的計算方式則有所不同。 由于99年地契的房屋需要取得地方政府的批准，因此，其3個月的期限是從取得地方政府批准后才開始生效的。而永久地契則因為不需要地方政府的批准，因此，從雙方簽訂買賣合約后，3個月的期限就開始計算，這是購屋者必須注意的。 在整個購買程序，林道宜和葉觀生異口同聲的提醒購屋者，購屋者在支付10%的訂金時，最好是交給代理或者律師代為保管。 如果購屋者直接將訂金交給賣方，一旦購屋過程中出現爭議，買方的權益將不可避免受到損害，因為賣方不見得會輕易將之前所收到的訂金「吐」出來。因此，如果交由代理或律師來保管，之后若交易出現問題，雙方在金錢方面的爭議，就能減到最低的程度。 此外，葉觀生指出，買方在交付訂金簽訂買賣合約之前，還有一件非常重要的事，那些需要銀行貸款的購屋者，必須確保銀行會批准有關貸款。 為了降低發生不愉快事情的可能性，葉觀生說，他們通常建議客戶，在交付訂金之前，先要求賣方給予一個星期的寬限，讓買方取得所需文件，然后向銀行尋求貸款的可行性。 此外，他也建議潛在購屋者，若要購買房產，他們的信用記必須乾淨(也就是說定期繳付信用卡帳款等等)。 他舉例表示，之前曾遇過一個案例，一名客戶由于曾幫別人做擔保人，因此，當他在簽署買賣合約之后，他所擔保的貸款突然出現問題，導致他被銀行列入黑名單，銀行也終止購屋貸款協議，將金額扣住不發，使到那名客戶陷入進退兩難的狀況當中。 交屋前仔細檢查　保障買方權益 除了買賣過程和借貸方面須謹慎處理之外，購屋者也必須了解房屋的狀況。林道宜指出，由于買賣合約的其中一項條款是：產業依現有的狀況買賣。依據這項條款，在理論上，如果買方沒有在買賣合約之內特別列明，那么，房屋若發生屋頂漏水等等瑕疵，賣方是不需要負上任何責任，一切的問題需要由買方自行負責。 此外，大馬購屋者有一個「通病」或不太好的習慣，他們去看房子后，在交鑰匙程序之前，並沒有養成做最后一次詳細檢查的習慣。事實上，交鑰匙在購買房屋的過程當中，可說是一個分水嶺。交鑰匙后，代表買賣雙方從此再無瓜葛，各走各路。因此在交鑰匙之后，才發現房屋出現問題(買方在之前卻沒有留意到)，那么買方只能自嘆倒楣，不能夠再向賣方追究，要求對方負責。 至于賣方在交鎖匙之前，仍然要背上維護房屋的責任，這代表如果房屋在這一段時間內，如果有關房屋因為火災、水災以及其他天災而毀損，依照法令下的上帝條文(Act of God)，賣方必須要將房屋「復原」為雙方簽訂協議時的「樣貌」。 若無法復原，買方有權利要求取消這項買賣，但是這又不代表買方有權利因為房屋遭到水災、或者是火災的理由取消買賣協議，如果賣方在期限內完成復原工程，買方就必須無條件的履行買賣合約。 還有一項必須注意的買賣合約條款是，強制履行合約(Specific Performance)，賣方必須特別留意這項條款。 針對是項條款，以上兩名代理表示，雖然目前大多數的買賣合約都會把這一條款列入買賣合約，但是也有一些代理並未將這項條款列入。他們說，事實上，強制履行合約這項條款，主要是為了保護購屋者，使其不需要面臨賣方因為某些原因，突然不願意出售房子的問題。 他們舉例說，甲先生向乙先生購買價值100萬令吉的房子，雙方簽訂買賣合約，甲先生也將10%的訂金，也就是1萬令吉交給乙先生。然而，在買賣合約完成前，丙先生向乙先生表示，他很喜歡相關房子，希望以120萬令吉的價格買下該房子。 如果甲、乙雙方在買賣合約上，並沒有註明強制履行合約條款，以乙先生的角度來看，如果他將甲先生所支付的10%訂金退還，再加上10%的罰款，取消了與甲先生之前的買賣合約，然后將房屋賣給丙先生，在除去成本后，乙先生最終能夠獲得的金額為110萬令吉，這比賣給甲先生的價格高出10萬令吉，何樂而不為呢？從以上情況來看，甲先生只能自認倒楣。 相反的，如果甲先生與乙先生之間的買賣合約，帶有強制履行合約條款，情況就不相同了。乙先生可以向甲先生提出取消合約的建議，但是接不接受有關建議，將由買方決定。買方可以決定接受乙先生的賠款，或者是要求乙先生完成交易，不允許乙先生取消交易。 雖然動用強制履行合約的情況非常的少(因為一旦動用這項條款，需要耗時，多數人都會選擇接受賠款，然后另找房子)，然而，購屋者仍然需要了解這個能夠保護自身的條款。 購買房屋的學問其實非常多，上述只不過是其中必須多加留意和謹慎的要項。 他們給予讀者的建議是，若要購買房屋，最終仍然需要自行做功課，避免出現利益受損的事情。上述所提到問題，不過只是做為參考而已。