**需求高，銷售進帳快　巴生谷成房產發展商心頭好

- Sunday, April 08, 2007 近年來，雖然產業專家均認為大馬北部以及南部將有不俗的發展，不過，每一年的產業發展重心，卻還是離不開巴生谷地區。 作為國家首都的所在之地，擁有最密集的人口，讓這地區成為黃金發展地。在旺盛需求的支撐下，在發展商眼中，無論是住宅、商店、零售或商業辦公樓計劃，巴生谷都是最佳的發展地點。 原本以柔南和北馬房地產為主的鵬尼發展公司(Plenitude)，近10年也開始進軍吉隆坡高檔住宅區，並在這2年加速推介各種高級住宅，因為該公司瞄準了政府逐步推行的開放政策帶來的優惠，以及第九大馬計劃的帶動下，可以吸引更多的外資，巴生谷的房地產不愁沒有需求。 該公司認為，每個國家的首都皆是房地產的黃金地帶，這裡人口多，有國際知名度，有回酬保障，因此，想要發展的房地產公司，都必須在這裡覓得一土半地，插好旗幟，才稱得上是「主要的」房地產公司。

由于大部分大型的發展商都駐紮在巴生谷，因此，在這地區可供發展的大型土地已日漸減少，價格更是處在上漲的局勢中，但是，許多發展商仍繼續探尋機會買入土地，以便一展拳腳。此外，一些在巴生谷擁有小片土地的小規模發展商，也迫不及待展開發展計劃。以上種種證明，巴生谷還是發展商的最愛。

早前，當巴生谷地區的房產市場稍微緩慢下來，一些發展商開始到巴生谷外圍進行較大型的發展計劃，不過，他們卻口俓一致的表示，巴生谷仍然是公司的發展重點。 除了成為大型發展商的主要立足點，巴生谷也是許多外圍發展商爭相進入的市場。除了鵬尼，外圍發展商如來自檳城的匯華產業，來自東馬的發展商合成置地等，都開始進入巴生谷地區，其中，匯華產業在吉隆坡谷中城附近的士布爹，發展獨立式和三層樓半獨立式住宅。 Kim Realty金房地產仲介行首席執行員黃用心指出，「近年來，許多外圍的發展商到巴生谷發展，而原本的道地發展商也持續在巴生谷尋求發展，主要還是因為這個地區的產業需求高，銷售速度快，加上政府近年宣布的多項發展計劃，更加強了發展商的信心。」 巴生谷的土地價格相對較高，但是，在發展商眼里依然深具吸引力，針對這一點，黃用心對《東方房產》表示：「只要有需求，即使土地價格越來越貴還是有發展商要買。尤其是黃金地帶如白沙羅、Sri Hartamas、吉隆坡市中心等，都被視為建築高級住宅區的「利基」市場，而且大都是小型發展，但是價格高昂，是目前很多發展商的策略。」 另外，近年來許多發展商都以高級住宅為主攻，根據一些發展商的說法，是因為近年建築成本高，發展中價房屋的回酬都不大，因此，發展商都在市中心的黃金地帶覓得一呎半土，售價百萬以上，標榜高級素質，吸引本地投資者，以及海外投資者，在這個利基市場尋找高賺幅。加上我國政府近年逐步開放金融、外匯和企業政策，擴大了外國市場的門檻，加上，近期放寬外國人購買產業的限制等，都讓發展商更加興致勃勃。 黃用心也指出，「其實，中價屋也大有市場，不過是處在市中心以外，適合一般的市民購買，如之前我們負責代理的蕉賴及無拉港一帶的房屋，在一兩個星期內就售罄。」 他說，因為需求高，發展商喜歡在首都發展，而購屋者也不擔心在這裡購屋后得不到回酬，他舉列，之前在白沙羅高原的有地房屋，一間的售價大約150萬令吉，不到兩年就升值1倍了，可見如今的高級住宅在需求拱托下，價值越走高。 外資喜愛　回酬高2成 針對巴生谷對發展商的吸引力，《東方房產》找來了地產業務起源在柔佛和檳城，10年前開始進軍巴生河流域的房地產發展商--鵬尼，跟讀者分享他們的經驗。 鵬尼的代首席營運員邱玉珊接受《東方房產》專訪時表示，每個國家的首都是房地產的黃金地帶，原因不外是人流充足、名望大、有足夠的潛力吸引海外投資者，因此，房地產公司無論大小，都會希望在首都地區佔一席位，刷亮招牌，才展望其他發展。 鵬尼發展在吉隆坡擁有的土地與發展計劃，相比其在柔佛的房地產發展較小型，不過卻貢獻了該公司60%的總銷售，邱玉珊說，吉隆坡的產業計劃進展迅速，尤其是小型的高級住宅區，建竣到售出單位，僅需要約2年時間就能有回酬。 她說，人們對產業的眼光還是放在主流的地區，如巴生谷、檳城和柔佛，其他地區的產業大都是應付當地居民之用，對要長遠發展的房地產商來說，首都還是必到之地。 「雖然在第九大馬計劃中，政府主力發展的地方在檳城和柔南，但外資來到大馬后，肯定會注意首都的發展，首都是保證高發展的地方，因此，要吸引投資者並不難。」

她說，首都也是著名的遊子之城，很多人在這裡落地生根，衍生新家庭，因此不愁沒有需求。 她指出，巴生谷的產業發展，平均回酬會比其他區域高，其他區域平均回酬是20%。 鵬尼進軍巴生谷的首個地點是位于蒲種與雪邦交介處，該公司收購451英畝土地，發展Taman Putra Prima綜合住宅區，至今售出86%的住宅，銷售價值約3億6400萬令吉。該發展區將再逐步推出新計劃，今年則會推出246個單位的雙層排屋。 除了在蒲種發展，鵬尼在吉隆坡的產業發展都是小型的高級住宅，包括東姑山(Bukit Tunku)的1.89英畝永久土地，總發展價值是3500萬令吉，以及SriHartamas的21.128英畝的住宅發展，包括84個單位的半獨立洋房以及11個單位的獨立式房屋，總發展價值1億5310萬令吉，目前已經售出75%。此外，該公司也在當地推出Changkat View高級公寓，總發展價值4862萬令吉。 接下來，鵬尼在首都最新的發展是白沙羅高原(Damansara Heights)的3.53英畝土地，該公司將在那裡建設16個單位的獨立式洋房，總發展價值就已達6900萬令吉，計劃在2007年第四季推出。

邱玉珊說，鵬尼會持續尋找利基土地，建設小型的高檔住宅。 「為甚么一定要發展高檔住宅？這可以說是政府發出的訊息，從最近政府宣布的多項優惠看來，包括撤除產業盈利稅、放寬外匯制度、削減企業稅等等，都顯示了政府正在逐步開放政策，讓外資更容易引進大馬，因此，發展商就看到了高檔住宅的需求。」 除了這些，大馬政府這數年都極力向外國宣傳大馬，如「第二個家園計劃」，就吸引了很多外資到檳城購屋，吉隆坡也有一樣的吸引力。

她說，我國的土地和房產價格，雖然逐年提高，但比起區域國家，如鄰國新加坡和泰國，我們的土地價格還是很低，外資來到大馬會覺得房價很便宜。 「因此，我們在品質方面打著高檔旗幟，盡力做好品質和外觀，代理在海外宣傳的時候，或者投資者上我們的網頁查詢的時候，都會留下好印象。」 有了這樣的潛能，無輪是外國人買來投資，或者本地人購來轉賣給外國人，抑或本地的富商買來自己住或投資，都有不同的市場。 首都地雖貴　屋價可隨成本提高 如今每家產業公司在本地幾乎都打著高檔住宅區的旗幟，鵬尼公司憑著數片小型土地，如何在眾多大型高級發展計劃中競爭呢？ 邱玉珊說，實事求是一向來是鵬尼的作風，不會嘩眾取寵，但是會花心思，注重一個住宅的長遠前景，讓購屋者無后顧之憂，因為這樣，讓鵬尼曾經獲得柔佛政府頒發最佳房產品牌獎項。 「那是一個有權威的獎項，受到政府肯定，得獎的是我們在于柔佛新山的Taman Desna Tebrau住宅發展計劃，那裡是以長型線條公園劃分(Linear Park)，不是傳統的每個住宅區一片休閒空地。」 邱玉珊說，很多地方的休閒公園地，最后因缺乏打理變成了廢棄地，或被另發展建築物，而鵬尼設計的線條長型公園，屬于政府打理，也是居民必經之地，同時是休閒和生活，是可永遠保留的地帶。

「我們把同樣的概念帶到吉隆坡的產業發展裡，這是鵬尼和其他發展商不一樣的地方，針對實際的情況而做出長遠規劃，此外，我們購買的都是用久地契，讓客戶不必擔心該地段日后的命運。」 她說，鵬尼不會隨波逐流，看到眼前有利的土地就去發展，鵬尼期望的是穩定和保障，該公司目前在吉隆坡的土地，仍然可以應付未來5年的發展，未來若有機會，還是會繼續添購土地。 「雖然說吉隆坡的土地已經大部分被開發，不過也有很多是人們認為貴而未去發展的，加上吉隆坡日新月異，等著易手的土地也很多。」

不過，鵬尼並不擔心成本問題，因為屋價會隨著成本變動，況且大馬的房地產和土地比起其他鄰近國家較低，就算本地房地產起價，也只是正在追趕區域價格而已。 展望我國的產業前景，邱玉珊認為，我國房產領域這數年的發展會很不錯，第九大馬計劃支撐、政府開放政策、股市回揚，這些利好因素，都會為房地產帶來好景象。 她說，柔南經濟發展區靠近新加坡，而將大力撥款發展公共設施的檳城，一直是被國際認識的都會，兩地都有機會吸引外資進來，直接貢獻房地產發展。 「吉隆坡是首都，很自然地也會吸引外資，因此，我相信這數年會是房地產商大展拳腳的好機會，而鵬尼這兩年的發展也比過去積極許多。」

鵬尼目前在其他州屬的發展均屬大型計劃，包括新山地不佬走廊(Tebrau Corridor)的Taman Desa Tebrau，隨著柔南依斯干達經濟區(IDR)的開動，鵬尼在新山的產業也將有長遠的展望。 此外，鵬尼在檳城收購了Tanjung Bungah Beach酒店，並于雙溪大年的一片994.5英畝土地，發展7100個單位的住宅和商業綜合區。