**china-月赚三四千元 网上开店秘笈

月赚三四千元 网上开店秘笈 作者：绿色生活 来源：好买卖 点击数：139 更新时间：2007-4-3 记者采写的新闻——《网上开店月赚三四千元》，上周在本报《人才周刊》刊出后，不少读者打电话咨询如何在网上开店，网上开店卖什么比较赚钱。据了解，目前网上开店有两种途径：一是租用公共网络平台，二是注册自己的域名。 租用公共网络平台 １．首先要找一个访问量非常大的交易平台。在网上开店的天夕紫紫提醒，访客越多，就意味着潜在顾客越多，所以，选择一个访问量大的网络平台至关重要。 ２．用诚信留住老顾客。网民登录的随机性很大，网络上展示产品的空间也非常有限，网民对所展示的产品款式疑虑相对较大，抓新顾客非常难。抓住老顾客，通过老顾客的介绍，吸引新顾客才是聪明的选择。 天夕紫紫还告诉记者，网上交易另一个特点是先付钱后拿货，卖家在收到钱后，应及时通知买家，并按约定期限及时寄出买家所买商品。最好能告诉买家你的发货时间、送货方式、收货的大致期限。对顾客细心关怀，并保证顾客顺利拿到货物，是留住顾客最行之有效的方式。 ３．零售和批发一起做。只做零售，你的收益很难得到保证。专业的网上卖家现在是既做批发、又做零售。 ４．懂得经营之道。网上销售的商品一般价格比较低，但以此为由向顾客兜售劣质产品必然是自断生路。就拿天夕紫紫现在经营的店铺“小夕之家”来说，珠宝首饰是她的招牌货。为保证货品质量，她自己先后到北京、广州去考察首饰制造商的实力和工艺水平。在网上销售，卖家必须对自己的货源质量要能保证，到实地考察制造厂商十分必要。在保证货品质量的前提下，应该采取“买一定金额送礼品”的方式，给顾客让利，以此吸引他们再次光顾。 ５．经营特色商品。如果经营的商品别人也有，要想赚钱只能拼价格。网上店要长久生存，必须经营自己的特色货物。都是做首饰，天夕紫紫有自己的绝活，她敏捷捕捉法国、意大利、南非的首饰流行款式，并在此基础上，不断推出自己设计的款式，再由厂商专门给她加工。 ６．从大卖家那里进货。对于新手，可以到网上大卖家那里进货，这样比直接从厂商那里进货还要便宜，因为厂商对新手要的量一般都没有兴趣，量少价自然要高。 ７．可以在一些访问量很大的论坛上发帖子来宣传自己的店铺和货品。 自己注册域名 自己注册域名，是目前网上开店比较稳妥的一种方式。现在有专门的公司提供注册域名服务，费用不过五六千元。最重要的是你每成交一笔，除了纳税外，剩下的几乎都是自己的。而在公共网络平台上开店，一个推荐位只能推荐一个产品，还需缴推荐费。 天夕紫紫最后提醒大家，网上开店其实也有很大风险，赔得一塌糊涂的人也不少，涉足此行后一定要谨慎。 前 景 网上购物刚刚起步 中国商务电子协会有关负责人介绍，中国的电子商务现在的发展势头非常好，这种全新的交易模式，打破了地域的限制，这种好的发展态势仅从易趣网所拥有的用户数量就能看出一二。 截至２００３年底，据不完全统计，中国登记注册从事电子商务企业的有１０００多家。目前，中国人还没有形成网上购物的习惯，而在美国、荷兰、法国等国家，人们愿意通过网络购物，这样可以节省很多的时间和精力。据说美国８０％的人都有网上购物的经历，而在中国，网上购物是一种时尚。随着国家对电子商务管理越来越规范，从事电子商务，通过网络做生意，将逐渐会被大多数的中国人所接受。

**工程擱置　房屋部有責 - Sunday, January 14, 2007 吳先生問： 我想請教，早前在報章上看到，75%的購屋者如果不滿意發展計劃，可以要求取消房屋買賣合約的新聞，請問這是真的嗎？ 在這項新條例實施之前，簽下的房屋買賣合約，是否也受到新條例的保護？ 其實，我自己有這樣的一個經歷，我原本居住在巴生谷一帶，2001年，我在接近布城的龍溪購買了一個公寓單位，當時是在一項產業展銷會上看到這個產業計劃，覺得其發展前景不錯，而這項物業發展當時還邀請到部長到來開幕，風光不已，讓購屋者對發展計劃感到有信心。 根據合約，發展商原本應該在2004年尾交屋，可是到了2005年，這項計劃還沒有完成，直到現在。 其實，在購買房子之后不久，我就被派到北海工作。雖然無法緊密的監督這項工程的進展，不過，我還是有繼續的追蹤，我有不斷的致電發展商了解情況，發展商當初表示，這項計劃並沒有停工，只是放慢進度。 去年2月杪，我回來吉隆坡的時候，曾到工地去，知道這項計劃已經完成80%。回來之后，等了又等，半年轉眼又過去了，還是沒有接到發展商交屋的通知。 上一個月再次到工地，卻發現這項計劃已經沒有繼續施工，看來甚至是荒廢已久。 我致電發展商，可是一直找不到負責人，員工把電話傳來傳去，沒有一個人可以解答到我的問題。 如果購屋者可以取消合約，許多被這項計劃拖住的購屋者，相信至少可以採取必要的行動。 大馬購屋者協會中文組主任陳鐘靈答： 房屋部在最近宣布將修改房屋法令，修改的重點包括，集合75%不滿意房屋發展計劃的購屋者，可要求取消和發展商簽署的買賣合約。 雖然如此，修改法令的行動，還沒有正式在國會通過，因此，購屋者暫時還需要等待。 至于新法令是否會保護法令生效之前所簽署的合約，一般而言，新法令生效之后簽署的合約，才會受其保障，不過，若有關當局有特別聲明，所有房屋買賣合約，不論是在新法令生效前或后簽署，均必須遵守有關法令，則另當別論。 現有的法令下，購屋者不可以單方面要求取消房屋買賣合約。 一般而言， 如果在簽署買賣合約之后，因為無法取得銀行貸款，並獲得銀行方面證明，不符合貸款資格，購屋者才能夠要求取消房屋買賣合約，並取回訂金。 對于房屋發展工程已經啟動的計劃，購屋者要取消房屋買賣合約，是十分困難的。 在2002年12月1日生效的房屋法令下，發展商必須每6個月，向房屋部呈報工程的進度，以便該部門監督國內房屋發展計劃的進展，因此，在你的情況下，你可以向房屋及地方政府部門作出投訴。 與此同時，也應該召集其他的購屋者，集體向發展商施壓。

**產業投資經：談談房地產投資的風險 - Sunday, February 04, 2007 國內房地產市場近期有走軟的趨勢，這是否表示，投資房地產的時機不再？聽聽美國理財專家對房地產下挫與投資時機的看法，給你一點的頭緒。 房地產可能變得越來越便宜。但買房永遠是昂貴的。 與很多逆向投資者一樣，隨著壞消息增多，我對房地產市場的熱情不斷高漲。就在早前，美國聯邦儲備局關于地區經濟現狀的「黃皮書」顯示，住房市場繼續走軟，一些轄區房屋銷售放緩，價格下挫。 所以如果你一直夢想著有一棟度假別墅，你是不是可以出手了呢、你是不是也可以換個大房子﹖這的確很誘人。不過如果你純粹為了賺錢，買房可能很難達到目的。當你分析房屋回報時，最重要的是記住兩點。 首先，房價升值幅度一直很溫和，前些年急劇飆升的日子，已經一去不復返。聯邦住房貸款抵押公司（Freddi eMac）的數據顯示，過去30年間，美國房價的年升幅平均為6.2%，而通貨膨脹率為4.3%。比通貨膨脹率高出1.9%，實在不值一提。更糟糕的是，在最近10年火爆一陣后，房地產市場的回報率可能會更低。 當你盤算著是否要換個大房子，或買第二套房屋的時候，你真正關注的，應該是你的房屋收入。這種收入可以以房租的形式體現﹔如果自住，那么就是你「應投入的房租」，即假設你不買房可能支付的房租。每年你可能收獲相當于房屋價值7%或8%的房租，不過，這也要看地點好壞。 第二點，擁有房屋實在是成本高昂。事實上，它已經與持有共同基金的成本不相上下，購買共同基金不僅要支付年費，出售的時候還要支付手續費。 你賣房的時候支付的佣金，就相當于賣出共同基金的手續費，而地產稅、房屋保險和維護成本，則可看作共同基金的年費。 如果算上裝修成本和抵押貸款成本，你的年支出更高。不過，如果不算這部分成本也無可厚非﹕房屋裝修屬于選擇性支出，抵押貸款是借款成本，不是擁有房屋的固有成本。 如果你從房價升值部分中減去擁有房屋的成本，你的回報可能趕不上通貨膨脹－－甚至可能虧損。 的確，如果你有抵押貸款，你可以享受槓桿收益。但槓桿同樣可以讓你一敗塗地。事實上，從當前水平來看，房價的上漲速度，可能落后于6.4%的30年期固定利率抵押貸款率。考慮到抵押貸款稅收減免會不會好些﹖即便你算上這部分省下的稅費，也未必能從這種槓桿中受益。 總而言之，目前也許是進入房地產的好時機--不，我並不是在作市場預期。坦率地說，房地產價格每年是否能漲4%至6%並不重要。重要的是長期收益。 問問精明的房主，他們會告訴你，投資房地產成功的關鍵在于選好地段，有好的房客，有穩定的租金收入。 但如果你不想作房東﹖如果你考慮換個大房子，或買套度假別墅自己住會怎樣﹖這種情況，你可能就很難有收益了。 你不會有任何房租收入，扣除所有成本，就算房子升值，你可能也得不到什么。不過，如果你資金充裕，而且確實能從中獲得樂趣，可以考慮買一幢鄉村小別墅享受一下。顯然，2007年買要比2005年買合算得多。 不過，千萬不要騙自己﹕你這樣做並不是房地產投資--而是在消費。

**安邦路古今演變　　 ※辜柯福 - Sunday, February 25, 2007 不管對老吉隆坡或吉隆坡以外的人而言，安邦路都是一條那麼熟悉的路。初到吉隆坡的人可能不知道安邦路在那里，但若提起直入雲霄的雙峰塔，便會知道它原來是肅立在安邦路。 再把時間拉到上個世紀的70及80年代，安邦購物中心(Ampang Park)可以說是當時吉隆坡的主要地標之一，是遊客到吉隆坡必會「落腳」的一個地方。雖然，今日安邦購物中心的風頭，已不能與后來居上的更大更雄偉購物中心相比，但它依然在安邦路上繼續扮演它的角色。 小時候隨父母到安邦的九皇爺拜拜時，一定是在安邦車站上車，路經長長遠遠的安邦路，才來到香火鼎盛的神廟。回程也一定是在安邦車站下車，不同的是回程的路上，巴士車窗外都長滿了姆指般粗的香，成為安邦路的一個奇景。 假如把安邦路切成2段的話，可以看到從馬六甲路到安邦購物中心前的交通燈為止，是一段節奏快速的商業區；而從安邦購物中心一直延伸到尾端的Bukit Indah住宅區，則可以說是節奏較平穩的住宅區。 在安邦路的商業區里，可以看到的是一幢幢壯麗的辦公大樓或購物中心；而隱藏在住宅區里的則是數不盡的大使館及豪宅。一條路兩種風情，盡顯安邦路的多元與包容特性。 產業顧問公司DTZ Nawawi Tie Leung執行董事高永全在接受《東方房產》專訪回顧安邦路的歷史時，便直指安邦路擁有非常濃厚的上流社會氣息，曾經是身家顯赫的老一代商業大亨群居的富貴之地。 房產價格的巨大落差，也是安邦路的另一個特征。根據高永全的估計，安邦路下端(商業區)的市場價值一般介於每平方呎400令吉至1000令吉，而上端地區的市值則為每平方呎200至250令吉。 這巨大的落差主要是土地規劃與使用使然，但上端近年來以定位高檔發展房子的趨勢，將會使到安邦路上端的房產價格受到一定的激勵。

**購屋的選擇與認識　　 ※辜柯福 - Sunday, March 11, 2007 我在出來社會工作之前的日子，都是在新村里度過，在真正接觸眾人所指的「花園屋」之前，眼里所見、腦海里所記存的，除了木屋，便是半磚半木屋。記得當時村子里住的都是老街坊，屋子易手的案例少之又少。 印象中村子里的屋子買賣，談判的價錢都是零頭，也就是整間房子要賣多少，沒有人會以屋身面積及土地面積，作為議價的條件。我的解讀是，村子里屋身的價格，要比屋地來得重要。 為什么呢？按我當時居住的新村的土地分割，平均每間房子的土地面積約是5000平方尺，也就是50尺寬乘以100尺長。但屋身卻是各色各樣，由于大家都有極大的土地（註：這是我出來工作后的醒覺，當時居住在新村時，並沒有這種感覺），因此，屋身倒成為大家優先考慮的環節。 5000平方尺的住宅土地面積，已是獨立式洋房的規模，但豎立在這巨大面積上的，卻可能只是一間小木屋。同樣的土地面積卻有不同的內容，個人如何看待這其中的差異與選擇，還真是沒有一個方程式可以參考或比較。 買賣房子（不論是向發展商購買新的房子，或購買二手房子），所涉及的程序與時間，基本上都是一樣的。但對所購買的房子種類、該繳的門牌稅、有地房子與沒地房子的同異、好處與壞處及哪類房子該買來自住，哪類最適合投資等，都是買賣房子的大學問。 在消費趨勢與喜好演變劇烈的今天，除了大家都較熟悉的地點、設施、價格、交通等因素之外，發展商也納入不少的創意行銷及突顯個人風格的設計，這些都成為買房子時須考慮的額外因素。 例如為強調保安而推出的圍籬社區，或者為突出便利與適舒的服務式公寓，便成為一些購屋者的另類選擇。 每個人購買房子都有自己的要求，但在追求這些目標要求之前，多汲取有關房地產的知識，及多了解不同房子類別的特性，絕對是有百利而無一害的作法。

**瞭解置產條例，掌握投資貼士　當個愉快購屋者 - Sunday, March 11, 2007 接受《東方房產》詢問的兩名資深產業磋商員(俗稱代理)，Edmond Tan & Co的林道宜，以及The One產業私人有限公司的葉觀生指出，與分層房產相比，購買有地房產時，購屋者必須注意的事項範疇較小。 他們透露，在法律上，有地房產和分層房產之間必須留意的不同之處，就是有地房產被列入直接管理法令以及管理單位，這是「房屋發展法令」內的一部分；相反的，有些分層房產如服務式公寓則處于「無主孤魂」的窘境，因為不被列入以上法令。 有地房產的種類雖然繁多(包括單層排屋、雙層排屋、半獨立式排屋、別墅、廉價屋等等)，但是無論購買什么種類的有地房產，第一件需要注意的事項就是地契。大致上，地契分成兩種，它們是永久地契(free hold)和99年租賃地契(lease hold)。 在法律上，有地房產的種類之間並沒有太大差別，它們之間的唯一差別是地契，就是以上所指的永久與租賃地契。 針對如何購買有地房產，一般上，購屋者購買房產有兩種方式，首先就是直接向發展商購買(也就是第一手購買方式)，第二種則是購買二手房產。 如果是直接向發展商購買，購買程序又分為先建后售，或者是先售后建。前者與購買二手房產的程序大致相同。 訂金交代理保管　避免金錢紛爭 如果購買的房產是屬于一手，而且是先售后建，那么，購買的程序通常是簽訂買賣合約后，然后取得發展商的證明，到銀行申請貸款。一旦銀行批准所申請的房屋貸款，那么，銀行將根據工程進度逐步支付款項，而購屋者也根據工程進度支付銀行貸款。貸款購屋方面，在大馬就比較簡單，因為大多數的程序都會獲得發展商的協助，有些發展商甚至建議客戶使用與該公司較有聯繫的銀行。 相比直接向發展商購買房屋，購買二手房屋的形式則比較複雜，通常首步交易程序是買賣雙方進行議價。如果價錢談得攏，買方將向賣方下單，然后雙方簽訂初步協議。 當雙方簽訂初步協議時，買方需要將協議價格的3%，當作首次訂金交給賣方，然后，買方擁有2個星期的時間安排律師，以草擬合約。買賣雙方對合約滿意后，雙方正式簽訂買賣合約，這時，買方再將總款項的7%交于賣方(事實上，加上之間的3%，總共10%的金額為訂金。一般上，這一比例是3:7，或者是2:8)。 之后，賣方有3個月的時間取得銀行貸款。在3個月的期限完成所有款項的支付后，賣方就會將房屋的鑰匙，交到買方的手中，整個購屋交易的程序就大功告成。 在上述購買程序當，永久地契與99年地契的程序大致相同，但是在簽訂買賣合約后的3個月完成付款期限當中，這兩種地契的計算方式則有所不同。 由于99年地契的房屋需要取得地方政府的批准，因此，其3個月的期限是從取得地方政府批准后才開始生效的。而永久地契則因為不需要地方政府的批准，因此，從雙方簽訂買賣合約后，3個月的期限就開始計算，這是購屋者必須注意的。 在整個購買程序，林道宜和葉觀生異口同聲的提醒購屋者，購屋者在支付10%的訂金時，最好是交給代理或者律師代為保管。 如果購屋者直接將訂金交給賣方，一旦購屋過程中出現爭議，買方的權益將不可避免受到損害，因為賣方不見得會輕易將之前所收到的訂金「吐」出來。因此，如果交由代理或律師來保管，之后若交易出現問題，雙方在金錢方面的爭議，就能減到最低的程度。 此外，葉觀生指出，買方在交付訂金簽訂買賣合約之前，還有一件非常重要的事，那些需要銀行貸款的購屋者，必須確保銀行會批准有關貸款。 為了降低發生不愉快事情的可能性，葉觀生說，他們通常建議客戶，在交付訂金之前，先要求賣方給予一個星期的寬限，讓買方取得所需文件，然后向銀行尋求貸款的可行性。 此外，他也建議潛在購屋者，若要購買房產，他們的信用記必須乾淨(也就是說定期繳付信用卡帳款等等)。 他舉例表示，之前曾遇過一個案例，一名客戶由于曾幫別人做擔保人，因此，當他在簽署買賣合約之后，他所擔保的貸款突然出現問題，導致他被銀行列入黑名單，銀行也終止購屋貸款協議，將金額扣住不發，使到那名客戶陷入進退兩難的狀況當中。 交屋前仔細檢查　保障買方權益 除了買賣過程和借貸方面須謹慎處理之外，購屋者也必須了解房屋的狀況。林道宜指出，由于買賣合約的其中一項條款是：產業依現有的狀況買賣。依據這項條款，在理論上，如果買方沒有在買賣合約之內特別列明，那么，房屋若發生屋頂漏水等等瑕疵，賣方是不需要負上任何責任，一切的問題需要由買方自行負責。 此外，大馬購屋者有一個「通病」或不太好的習慣，他們去看房子后，在交鑰匙程序之前，並沒有養成做最后一次詳細檢查的習慣。事實上，交鑰匙在購買房屋的過程當中，可說是一個分水嶺。交鑰匙后，代表買賣雙方從此再無瓜葛，各走各路。因此在交鑰匙之后，才發現房屋出現問題(買方在之前卻沒有留意到)，那么買方只能自嘆倒楣，不能夠再向賣方追究，要求對方負責。 至于賣方在交鎖匙之前，仍然要背上維護房屋的責任，這代表如果房屋在這一段時間內，如果有關房屋因為火災、水災以及其他天災而毀損，依照法令下的上帝條文(Act of God)，賣方必須要將房屋「復原」為雙方簽訂協議時的「樣貌」。 若無法復原，買方有權利要求取消這項買賣，但是這又不代表買方有權利因為房屋遭到水災、或者是火災的理由取消買賣協議，如果賣方在期限內完成復原工程，買方就必須無條件的履行買賣合約。 還有一項必須注意的買賣合約條款是，強制履行合約(Specific Performance)，賣方必須特別留意這項條款。 針對是項條款，以上兩名代理表示，雖然目前大多數的買賣合約都會把這一條款列入買賣合約，但是也有一些代理並未將這項條款列入。他們說，事實上，強制履行合約這項條款，主要是為了保護購屋者，使其不需要面臨賣方因為某些原因，突然不願意出售房子的問題。 他們舉例說，甲先生向乙先生購買價值100萬令吉的房子，雙方簽訂買賣合約，甲先生也將10%的訂金，也就是1萬令吉交給乙先生。然而，在買賣合約完成前，丙先生向乙先生表示，他很喜歡相關房子，希望以120萬令吉的價格買下該房子。 如果甲、乙雙方在買賣合約上，並沒有註明強制履行合約條款，以乙先生的角度來看，如果他將甲先生所支付的10%訂金退還，再加上10%的罰款，取消了與甲先生之前的買賣合約，然后將房屋賣給丙先生，在除去成本后，乙先生最終能夠獲得的金額為110萬令吉，這比賣給甲先生的價格高出10萬令吉，何樂而不為呢？從以上情況來看，甲先生只能自認倒楣。 相反的，如果甲先生與乙先生之間的買賣合約，帶有強制履行合約條款，情況就不相同了。乙先生可以向甲先生提出取消合約的建議，但是接不接受有關建議，將由買方決定。買方可以決定接受乙先生的賠款，或者是要求乙先生完成交易，不允許乙先生取消交易。 雖然動用強制履行合約的情況非常的少(因為一旦動用這項條款，需要耗時，多數人都會選擇接受賠款，然后另找房子)，然而，購屋者仍然需要了解這個能夠保護自身的條款。 購買房屋的學問其實非常多，上述只不過是其中必須多加留意和謹慎的要項。 他們給予讀者的建議是，若要購買房屋，最終仍然需要自行做功課，避免出現利益受損的事情。上述所提到問題，不過只是做為參考而已。

**投資商用產業養老　　 ※辜柯福 - Sunday, March 25, 2007 您有沒有想過投資商用產業作為養老的手段？ 華人有土斯有家的堅固信念，使得大部份有能力的人，都會想購置房地產、地皮或園坵來累積財富。這樣做的背后動機可能很簡單，土地是不會隨著時間的增長而擴大，但是人口卻幾乎肯定是一天比一天多，在僧多粥少的情況下，土地增值只是時間上的問題。 許多沒有接觸過經濟學的供需理論的投資者，都是通過這樣的簡單邏輯，來購置房地產作投資或保值。 好了，您是否有想過購置商用產業（按本地定義，商用產業指辦公樓、購物廣場及店屋）來養老？ 在今日，所謂的辦公樓不一定是指十幾廿層高，只供出租不賣的辦公樓，它可以是五至七層高，可以分層出售的辦公樓；購物廣場則泛指大型購物廣場內的零售單位，或緊貼在辦公大樓或公寓旁的零售單位；而店屋則可以從單層到四層高。 一位從事房產經紀的朋友，便是大力推崇投資店屋養老的典型例子。 他的邏輯也很簡單，他說，在養兒防老不再靈驗的年代，購置店屋尤其是二層高的店屋是養老的首選。首先，底樓可以出租作任何用途，而且往往可以取得不錯的租金；而樓上則可自住，方便收租也可照料自己的產業，而且增值潛能也很可觀，比投資住宅房產來得強。 當然，實際情況是否如此，每個人都會不同的看法。但這卻點出購置商用產業作為投資的重要性，由于商用產業與住宅房產不盡相同，因此，不少人在不了解商用產業特徵的情況下，不敢也不愿意接觸這類投資，而失去了賺取更高回酬的機會。 按國家產業資訊中心（NAPIC）的2006年第3季統計報告顯示，不論是辦公樓、購物廣場或店屋，租用率與供應量都有升增的趨勢，其中全國辦公樓的平均租用率達84.3%，購物廣場的平均租用率也達78.1%，而該季的店屋供應更達31萬7441間，其中2層店屋佔了13萬8664間，佔總數超過40%。

**需求高，銷售進帳快　巴生谷成房產發展商心頭好

- Sunday, April 08, 2007 近年來，雖然產業專家均認為大馬北部以及南部將有不俗的發展，不過，每一年的產業發展重心，卻還是離不開巴生谷地區。 作為國家首都的所在之地，擁有最密集的人口，讓這地區成為黃金發展地。在旺盛需求的支撐下，在發展商眼中，無論是住宅、商店、零售或商業辦公樓計劃，巴生谷都是最佳的發展地點。 原本以柔南和北馬房地產為主的鵬尼發展公司(Plenitude)，近10年也開始進軍吉隆坡高檔住宅區，並在這2年加速推介各種高級住宅，因為該公司瞄準了政府逐步推行的開放政策帶來的優惠，以及第九大馬計劃的帶動下，可以吸引更多的外資，巴生谷的房地產不愁沒有需求。 該公司認為，每個國家的首都皆是房地產的黃金地帶，這裡人口多，有國際知名度，有回酬保障，因此，想要發展的房地產公司，都必須在這裡覓得一土半地，插好旗幟，才稱得上是「主要的」房地產公司。

由于大部分大型的發展商都駐紮在巴生谷，因此，在這地區可供發展的大型土地已日漸減少，價格更是處在上漲的局勢中，但是，許多發展商仍繼續探尋機會買入土地，以便一展拳腳。此外，一些在巴生谷擁有小片土地的小規模發展商，也迫不及待展開發展計劃。以上種種證明，巴生谷還是發展商的最愛。

早前，當巴生谷地區的房產市場稍微緩慢下來，一些發展商開始到巴生谷外圍進行較大型的發展計劃，不過，他們卻口俓一致的表示，巴生谷仍然是公司的發展重點。 除了成為大型發展商的主要立足點，巴生谷也是許多外圍發展商爭相進入的市場。除了鵬尼，外圍發展商如來自檳城的匯華產業，來自東馬的發展商合成置地等，都開始進入巴生谷地區，其中，匯華產業在吉隆坡谷中城附近的士布爹，發展獨立式和三層樓半獨立式住宅。 Kim Realty金房地產仲介行首席執行員黃用心指出，「近年來，許多外圍的發展商到巴生谷發展，而原本的道地發展商也持續在巴生谷尋求發展，主要還是因為這個地區的產業需求高，銷售速度快，加上政府近年宣布的多項發展計劃，更加強了發展商的信心。」 巴生谷的土地價格相對較高，但是，在發展商眼里依然深具吸引力，針對這一點，黃用心對《東方房產》表示：「只要有需求，即使土地價格越來越貴還是有發展商要買。尤其是黃金地帶如白沙羅、Sri Hartamas、吉隆坡市中心等，都被視為建築高級住宅區的「利基」市場，而且大都是小型發展，但是價格高昂，是目前很多發展商的策略。」 另外，近年來許多發展商都以高級住宅為主攻，根據一些發展商的說法，是因為近年建築成本高，發展中價房屋的回酬都不大，因此，發展商都在市中心的黃金地帶覓得一呎半土，售價百萬以上，標榜高級素質，吸引本地投資者，以及海外投資者，在這個利基市場尋找高賺幅。加上我國政府近年逐步開放金融、外匯和企業政策，擴大了外國市場的門檻，加上，近期放寬外國人購買產業的限制等，都讓發展商更加興致勃勃。 黃用心也指出，「其實，中價屋也大有市場，不過是處在市中心以外，適合一般的市民購買，如之前我們負責代理的蕉賴及無拉港一帶的房屋，在一兩個星期內就售罄。」 他說，因為需求高，發展商喜歡在首都發展，而購屋者也不擔心在這裡購屋后得不到回酬，他舉列，之前在白沙羅高原的有地房屋，一間的售價大約150萬令吉，不到兩年就升值1倍了，可見如今的高級住宅在需求拱托下，價值越走高。 外資喜愛　回酬高2成 針對巴生谷對發展商的吸引力，《東方房產》找來了地產業務起源在柔佛和檳城，10年前開始進軍巴生河流域的房地產發展商--鵬尼，跟讀者分享他們的經驗。 鵬尼的代首席營運員邱玉珊接受《東方房產》專訪時表示，每個國家的首都是房地產的黃金地帶，原因不外是人流充足、名望大、有足夠的潛力吸引海外投資者，因此，房地產公司無論大小，都會希望在首都地區佔一席位，刷亮招牌，才展望其他發展。 鵬尼發展在吉隆坡擁有的土地與發展計劃，相比其在柔佛的房地產發展較小型，不過卻貢獻了該公司60%的總銷售，邱玉珊說，吉隆坡的產業計劃進展迅速，尤其是小型的高級住宅區，建竣到售出單位，僅需要約2年時間就能有回酬。 她說，人們對產業的眼光還是放在主流的地區，如巴生谷、檳城和柔佛，其他地區的產業大都是應付當地居民之用，對要長遠發展的房地產商來說，首都還是必到之地。 「雖然在第九大馬計劃中，政府主力發展的地方在檳城和柔南，但外資來到大馬后，肯定會注意首都的發展，首都是保證高發展的地方，因此，要吸引投資者並不難。」

她說，首都也是著名的遊子之城，很多人在這裡落地生根，衍生新家庭，因此不愁沒有需求。 她指出，巴生谷的產業發展，平均回酬會比其他區域高，其他區域平均回酬是20%。 鵬尼進軍巴生谷的首個地點是位于蒲種與雪邦交介處，該公司收購451英畝土地，發展Taman Putra Prima綜合住宅區，至今售出86%的住宅，銷售價值約3億6400萬令吉。該發展區將再逐步推出新計劃，今年則會推出246個單位的雙層排屋。 除了在蒲種發展，鵬尼在吉隆坡的產業發展都是小型的高級住宅，包括東姑山(Bukit Tunku)的1.89英畝永久土地，總發展價值是3500萬令吉，以及SriHartamas的21.128英畝的住宅發展，包括84個單位的半獨立洋房以及11個單位的獨立式房屋，總發展價值1億5310萬令吉，目前已經售出75%。此外，該公司也在當地推出Changkat View高級公寓，總發展價值4862萬令吉。 接下來，鵬尼在首都最新的發展是白沙羅高原(Damansara Heights)的3.53英畝土地，該公司將在那裡建設16個單位的獨立式洋房，總發展價值就已達6900萬令吉，計劃在2007年第四季推出。

邱玉珊說，鵬尼會持續尋找利基土地，建設小型的高檔住宅。 「為甚么一定要發展高檔住宅？這可以說是政府發出的訊息，從最近政府宣布的多項優惠看來，包括撤除產業盈利稅、放寬外匯制度、削減企業稅等等，都顯示了政府正在逐步開放政策，讓外資更容易引進大馬，因此，發展商就看到了高檔住宅的需求。」 除了這些，大馬政府這數年都極力向外國宣傳大馬，如「第二個家園計劃」，就吸引了很多外資到檳城購屋，吉隆坡也有一樣的吸引力。

她說，我國的土地和房產價格，雖然逐年提高，但比起區域國家，如鄰國新加坡和泰國，我們的土地價格還是很低，外資來到大馬會覺得房價很便宜。 「因此，我們在品質方面打著高檔旗幟，盡力做好品質和外觀，代理在海外宣傳的時候，或者投資者上我們的網頁查詢的時候，都會留下好印象。」 有了這樣的潛能，無輪是外國人買來投資，或者本地人購來轉賣給外國人，抑或本地的富商買來自己住或投資，都有不同的市場。 首都地雖貴　屋價可隨成本提高 如今每家產業公司在本地幾乎都打著高檔住宅區的旗幟，鵬尼公司憑著數片小型土地，如何在眾多大型高級發展計劃中競爭呢？ 邱玉珊說，實事求是一向來是鵬尼的作風，不會嘩眾取寵，但是會花心思，注重一個住宅的長遠前景，讓購屋者無后顧之憂，因為這樣，讓鵬尼曾經獲得柔佛政府頒發最佳房產品牌獎項。 「那是一個有權威的獎項，受到政府肯定，得獎的是我們在于柔佛新山的Taman Desna Tebrau住宅發展計劃，那裡是以長型線條公園劃分(Linear Park)，不是傳統的每個住宅區一片休閒空地。」 邱玉珊說，很多地方的休閒公園地，最后因缺乏打理變成了廢棄地，或被另發展建築物，而鵬尼設計的線條長型公園，屬于政府打理，也是居民必經之地，同時是休閒和生活，是可永遠保留的地帶。

「我們把同樣的概念帶到吉隆坡的產業發展裡，這是鵬尼和其他發展商不一樣的地方，針對實際的情況而做出長遠規劃，此外，我們購買的都是用久地契，讓客戶不必擔心該地段日后的命運。」 她說，鵬尼不會隨波逐流，看到眼前有利的土地就去發展，鵬尼期望的是穩定和保障，該公司目前在吉隆坡的土地，仍然可以應付未來5年的發展，未來若有機會，還是會繼續添購土地。 「雖然說吉隆坡的土地已經大部分被開發，不過也有很多是人們認為貴而未去發展的，加上吉隆坡日新月異，等著易手的土地也很多。」

不過，鵬尼並不擔心成本問題，因為屋價會隨著成本變動，況且大馬的房地產和土地比起其他鄰近國家較低，就算本地房地產起價，也只是正在追趕區域價格而已。 展望我國的產業前景，邱玉珊認為，我國房產領域這數年的發展會很不錯，第九大馬計劃支撐、政府開放政策、股市回揚，這些利好因素，都會為房地產帶來好景象。 她說，柔南經濟發展區靠近新加坡，而將大力撥款發展公共設施的檳城，一直是被國際認識的都會，兩地都有機會吸引外資進來，直接貢獻房地產發展。 「吉隆坡是首都，很自然地也會吸引外資，因此，我相信這數年會是房地產商大展拳腳的好機會，而鵬尼這兩年的發展也比過去積極許多。」

鵬尼目前在其他州屬的發展均屬大型計劃，包括新山地不佬走廊(Tebrau Corridor)的Taman Desa Tebrau，隨著柔南依斯干達經濟區(IDR)的開動，鵬尼在新山的產業也將有長遠的展望。 此外，鵬尼在檳城收購了Tanjung Bungah Beach酒店，並于雙溪大年的一片994.5英畝土地，發展7100個單位的住宅和商業綜合區。

**首季銷售雖遜色，中高檔產業一枝獨秀　產業股中期前景看俏 - Sunday, June 10, 2007 僑豐投資銀行產業股分析員周恩雄指出，產業市場在首季的整體銷售表現不盡理想，中低價產業的銷售表現繼續落后大市，只有產業價值超過25萬令吉的中高檔產業表現一枝獨秀，獲得市場需求的強力支撐。 儘管如此，產業股在今年首季，仍然交出相當不俗的整體業績表現。 SJ證券研究主管謝京榮指出，產業股在首季的業績表現，大致上符合他的預測。在他研究的產業股中，有66%的產業股業績表現符合預期，25%超越預期，只有9%的產業股低于預期。 周恩雄也指出，無可否認，產業股整體上在首季取得了相當好的業績，不過，由于產業市場在首季的銷售表現不太理想，使得大多數產業股無法達到他的預期。其中，有50%的產業股低于預期，30%符合預期，剩余的20%超越預期。 根據大馬交易所的資料顯示，今年首季有36家上市產業公司，取得淨利上揚的表現，佔上市產業公司總數的36.4%，比較24家產業公司淨利下滑。 此外，有高達12家產業公司在首季轉虧為盈，比較9家由盈轉虧。同時，8家公司成功在首季將虧損收窄，比較7家公司的虧損擴大。 在營業額方面，有57家上市產業公司在今年首季，取得營業額增長的表現，佔上市產業公司總數的57.6%，而另外39家產業公司的營業額則呈下滑趨勢。 大致上，今年首季盈利表現最好的產業公司，依然是以大型產業公司為主。那些耳熟能詳的產業公司，如KLCC產業（KLCCP）、雙威城（SUNCITY）、依恩奧（E&O）、實達建築（SPSETIA）、怡保花園（IGB）、雪蘭莪實業（SPB ）、森聯合產業（SIMEPTY）以及IOI產業（IOIPROP），繼續以雄厚的實力，站穩一席之地。 其中，以KLCC產業（KLCCP）的表現最佳，不僅以高達17億9535萬9000令吉的淨利表現冠全場，其盈利增長幅度更高達1898.55%，一口氣奪下雙冠王的寶座，鋒頭一時無倆。 此外，雪蘭莪實業（SPB）、依恩奧（E&O）以及順利實業（KSL）在今年首季也大唱豐收，不僅躋身首季10大盈利表現最佳的產業股，同時，也交出非常強勁的盈利漲幅，名列首季漲幅最大的10只股項。 與此同時，中高檔產業市場在今年首季的強勁銷售表現，使得以高檔產業為主的產業股，在首季大放異彩，這可從陽光（SUNRISE）、依恩奧（E&O）、雙威城（SUNCITY）、大城市（BRDB）、馬星集團（MAHSING）等高檔產業股，在首季的營業額與淨利雙雙大漲中反映出來。 就連綠野仙蹤（CHHB）這類處于虧損狀態的高檔產業股，首季的營業額不僅有所改善，其虧損幅度也大幅受窄，從去年首季的1488萬7000令吉，顯著縮小至308萬4000令吉。 另一方面，以中低價產業為主的產業股，在今年首季繼續受到整體產業市場頹靡不振的負面影響，交出相當差勁的業績表現。 其中， 道路建築置地（RBLAND）、亞太置地（APLAND）、依布拉可（IBRACO）、僑豐產業（OSKPROP）等產業股， 在今年首季面對由盈轉虧的窘境， 而富廣商業機構（FBO）、景順置地（CRIMSON）、泉觀發展（FOUTAIN）、聯和機構（LIENHOE）等的虧損則進一步擴大。 其他一些著名的產業股， 包括林木生集團（LBS）、楊忠禮置地（YTLLAND）、MK置地（MKLAND）、伯打靈花園（PGARDEN）等，在首季的盈利也出現大幅下跌的情況。 就連怡保花園（IGB）與實達建築（SPSETIA）這類大型產業發展公司，其銷售額也受到產業市場不景氣的影響，而出現下滑的趨勢。 新盤登場˙利好消息助瀾　下半年料買氣十足 產業市場在今年首季的疲弱表現，已是一個不爭的事實。接下來，市場把焦點目光都押注在下半年的產業市場上。 K&N肯南嘉投資銀行產業股分析員表示，過了農曆新年之后，不少產業新盤在第二季開始推出市場，為淡靜的產業市場注入了新生機。 此外，第九大馬計劃、建築領域復甦，以及政府放寬外國人置業限制與廢除產業盈利稅等利好消息的釋出，都有助于刺激產業市場在下半年的表現。 謝京榮指出，基本上，政府在去年下半年陸續放寬外國人在馬購置產業的限制，以及廢除產業盈利稅的措施，需要一定的時間，才能轉化成實質的成果。 在經過了這段日子的消化后，他相信產業市場從第二季起，到下半年將掀起一股強勁的產業購興，從而帶動產業市場的銷售表現。 此外，隨著政府放寬外國人的購屋限制，允許外國人購買超過1棟住宅產業，他相信，這勢必吸引大量的資金流入高檔產業市場，促使高檔產業繼續保持強勁的表現。 其中，他認為一些首要地點，包括巴生谷與柔佛，以及策略發展地點，如依斯干達經濟發展特區的產業市場，尤其是高檔產業，將受惠于政府這一輪的放寬措施，成為產業市場的大贏家。 不過，中低價產業市場在下半年的前景則繼續看淡，料不會有任何起色。 周恩雄也認同，政府放寬產業市場的限制，將為產業市場在下半年帶來更多的購興，尤其是高檔產業市場的表現。中低價產業市場則依然不會有看頭。 然而，他相信產業股從第二季起，料將開始回勇，並在下半年取得更加強勁的業績表現。 住宅房貸走強　反映購興升溫 儘管產業市場在首季的銷售表現差強人意，不過，剛出爐的4月份銀行貸款數據，卻為市道低迷的產業市場，捎來了一些振奮人心的訊息，讓整個產業市場的前景重新燃起希望之火。 根據國家銀行的金融統計月報（Monthly Statistical Bulletin）顯示，銀行領域在4月份的貸款總額達6045億8000萬令吉，按月與按年分別增長0.5%與6.2%。 佔總貸款額51.2%比重的消費貸款，繼續扮演著貸款成長火車頭的角色，寫下3097億2000萬令吉的表現，按月上揚0.4%，不過，年對年成長則放緩至7.8%。 在這當中，讓人眼前一亮的，竟然是住宅產業方面的貸款。4月份的住宅產業貸款達1662億1000萬令吉，按月上揚0.8%，或12億6000萬令吉，成長幅度超越銀行領域的整體成長水平，表現令人刮目相看。 SJ證券研究主管謝京榮指出，4月份的房屋貸款出現不俗的成長表現，顯然反映住宅產業的購興正在逐步升溫。由此可見，房屋銷售在接下來料將有所改善，使得產業市場在下半年的前景更為亮麗。 此外，住宅產業的另一個亮點，是住宅產業的批准貸款，在4月份激增13.4%，取得35億3000萬令吉的強勁表現，創下了過去12個月來的最高水平。 大馬證券研究分析員相信，住宅產業貸款批發所展現出的上升趨勢，是反映出整體產業市場需求回春的一個正面訊號。 在多項利好因素，包括國家經濟保持穩健成長、公務員在近期獲大幅調薪，再加上政府宣布廢除產業盈利稅等的強力支撐力量推動下，分析員認為，這不僅加強國人的信心，也鼓勵更多人參與產業投資，無形中帶動產業市場的整體需求表現。 聯昌國際投資銀行分析員也指出，由于貸款申請與批准，在4月份分別取得28.6%與31.2%的強勁增長表現，可以預期銀行領域的貸款成長，在未來幾個月有望回揚至6至7%的水平。 其中，他看好消費貸款，尤其是產業抵押方面的貸款成長，在政府廢除產業盈利稅的刺激下，將有望浴火重生，取得令人側目的表現。這也意味著，產業市場在接下來的半年內，將有望交出令人驚喜的銷售表現。 儘管如此，僑豐投資銀行產業股分析員周恩雄則認為，雖然房屋貸款成長走強，對產業市場來說，的確是一個相當正面的訊號，不過，只單憑住宅貸款的成長表現，並無法很清晰的反映出，整個產業市場在接下來的走勢。 產業市場未來的趨勢，仍需等待第二季的銷售表現出爐后，才能看到更清晰的圖像。

**大馬打造國際產業投資重地　產業信托走向多元化 - Sunday, June 17, 2007 要達到政府的目標，除了要持續放寬外國人的投資條例，大馬的房地產信託基金業者也必須對市場的需求更加敏感。 那么，大馬目前甚么產業最吃香？根據一些分析員指出，自1999年吉隆坡市政廳凍結了市中心商業單位的建設后，需求增加，而供應不足，導致辦公室租金在過去6個月平均上漲10%，接下來數年。 這些商業房產的市價也可以有類似的升值率。 由此可見，這是一個很明確指示燈，若在這個市場有大力的推動政策，則可以有很好的回酬。 而商業房產，對于本地大部分房地產投資信託公司來說，有直接的關係，若發展得宜，則可從中受惠。 市值48億　小巫見大巫 和過去7年全球Reits平均年報酬率高達24.4%比較之下，大馬房地產信託基金07財政年的回酬總平均是6.8%、總股息回酬達7.9%，與全球的表現還有很大的距離。 不過，我國的商業房地產價格，對比香港、新加坡和上海卻是廉宜了5倍以上，加上大馬目前令吉走強、利率低，並且經濟成長穩定，因此競爭的能力是視乎業者如何宣傳自己。 若和鄰國新加坡比較的話，新加坡貿易和工業部部長林勛強在4月份指出，新加坡已經是亞太區除了日本以外的最大規模房地產投資信託市場。自2002年第一家房地產信托公司上市以來，新加坡目前已有16家上市房地產信託公司，市值達260億新幣。 以大馬上市房地產信託基金的約48億令吉市值作比較，可真是小巫見大巫了。不過，從房屋價格來看，黃氏發展分析員之前有指出，由於令吉走強以及低利率，本地的商業房產還會持續走高，我國的商業房地產價格對比香港、新加坡和上海仍落後許多。 吉隆坡商業產業的租金每平方呎大概是1.1美元，比起新加坡和香港還有76%折價。 Khong & Jaafar有限公司董事經理及產業顧問艾文弗南達斯向《東方房產》指出，我國在東南亞的地理位置中處於中心地帶，我國的房地產價格相比鄰國也較便宜，因此政府要將我國發展成為外資首選的房地產投資地點，是一個實際的目標。此外，以國內各種投資項目比較，在07財政年，大馬房地產投資信託基金(Reits)的回酬總平均是6.8%，比大馬政府證券(MGS)的3.9%回酬要高，也比定期存款、公基金存款利率等要高。 目前以亞洲及歐洲的REITs后勢最為看好，主要是因為亞洲經濟成長力道強勁，帶動房地產的需求提升，美國房價則已呈現觸底狀態。目前大馬國行暫停升息，或至少在今年內都不升息，而且外界公認我國濟尚處于起飛階段，住宅需求暢旺，房地產信託行情也有可期。這些都會是大馬的房地產信託基金的強烈催化劑，本地房地產信託業者需好好把握時機。 業者須力爭更佳表現 雖然說我國的房地產信託基金市場仍然很小，不過這也顯示本地的房地產信託基金市場仍然有很大的上漲空間，本地的房地產信託基金業者其實可以多元化發展其業務，如注入更多外資產業，就不必只是侷限在本地市場而已。此外，本地的房地產信託基金公司的業務也可以更多元化，如收購公共設施資產和種植土地、醫院等，都應該可以被允許注入房地產信託基金裡。 艾文弗南達斯提出了一項值得本地房地產投資信託公司探討的事項，他指出，雖然政府允許本地業者購外國產業，可是本地的房地產信託基金業者並沒有開拓這個方向。 他說，單是依靠本地的房地產規模並不足以讓我國成為區域的房地產投資信託基金中心，唯有引進海外的產業到信託基金裡，才可以更加壯大並吸引外資的購興。此外他也認為，房地產投資信託基金公司運作需要有更多的透明度，包括贊助人之間的利率和費用、租金、標價等等，讓海外投資者對我們較有信心。 他認為，我國是有條件成為本區域的房地產投資信託基金中心的，不過除了依靠政府放寬一些條例和稅務，房地產投資信託基金公司的業者也必須下苦工以爭取更好的表現。 證監會應多推指南提升透明度 政府在去年杪和今年陸續放寬了一些產業投資條例，包括4月1日宣布撤銷產業盈利稅、允許非居民無限制的產業貸款、去年12月21日宣布外國人購買房產不須事先獲得外資委員會(FIC)批准等，在過去數個月的確起了顯著的鼓勵作用。 馬來西亞房地產發展商會(REHDA)4月份的最新調查顯示，產業詢問和銷售在新措施出爐后都大為提升，22%參與調查的會員表示，購屋者的詢問大增，同時有18%受訪會員表示，這些詢問最終達成銷售產業的交易。 值得注意的是，在有關交易中，來自外國客戶的銷售額平均增長8%，而本地客戶的銷售額則平均飆升32%。 一些產業公司負責人也表示，他們的高檔住宅計劃在政府宣布撤銷產業盈利稅后，銷售量立即提升了約一半。 除此之外，艾文弗南達斯說，我國是有條件成為本區域的房地產投資信託基金的中心，除了政府放寬一些條例和稅務，他建議，監管當局規定房地產信託基金公司必須每年舉行股東大會，而不是在購入重要資產時才召開股東大會。 這樣是為了提升產業投資信託基金公司的透明度，讓投資者尤其是海外投資者對我國的房地產投資信託更有信心。 達證券分析員則指出，房產投資信託的表現落后大市，主要是因為外資對房產投信託的興趣缺缺。大馬房產信託的平均規模只有1億5000萬美元。因此預料大馬證券監督委員會和政府在即將來臨的財政預算案，將會再採取一些推動房產投資信託的措施，以讓我國的房產投資信託領域更具吸引力。 我國政府之前已經將房產投資信託的預扣稅(witholding tax)從28%，減低至20%，相信政府將會進一步降低有關稅務。 此外，證監會也預料將會推出更多新指南，使房地產投資信託與區域比較更具吸引力，例如推出更具透明度的股息政策。 目前，大馬不像其他區域國家擁有特定的股息政策，即應繳稅收入的90至100%作為股息。因此艾文弗南達斯就說，本地的房地產信託業者必須保證派發股息，並作出股價回酬保證，如新加坡的房地產投資信託經理人就有保證年度總回酬是20%。 此外，新加坡當局也鼓勵外國公司將境外的房地產到新加坡上市，並為此提供了一些優惠給外國投資者，包括免除于新加坡進行房地產信託投資活動的股息稅、免除物業出售的印花稅、外國非個人投資機構的稅率從20%降低至10%等措施。只有在政府的政策鼓勵下，房地產投資信託基金才能夠吸引更多的投資者，新加坡的例子，值得我國政府借鏡。 商業房產具潛能 自1999年吉隆坡市政廳凍結了市中心的商業房產建設后，市中心辦公室單位需求增加且供應不足，從這個角度看來，吉隆坡身為我國的首都，是許多國際企業設分行的地點，依據目前政府開放金融市場和開放外資流入的政策，吉隆坡的商業房產需求將更加強烈，若政府接下來從這方面進行推動政策，大部分的房地產信託基金公司也將直接受惠。 辦公室租金在過去6個月平均上漲10%。吉隆坡一些好地段的商業房產已經從2005年的每平方呎4.50令吉提高至5令吉至7.5令吉。 黃氏發展唯高達投行分析員估計，2007至08年的租金可以按年再提升約10%。而未來12個月，那些最好的辦公室市價可從每平方呎630至650令吉走高至700令吉。 分析員認為大馬的房地產信託基金，是商業房產租金上漲的主要受惠者，房地產的組合價值提升，也提供了額外的借貸空間。 艾文弗南達斯表示，產業領域開始更自由化，而房地產投資信託基金從中所取得的好處，可能比房地產本身更多！因為，對比其住宅產業，商業房產的市場有傾斜向上成長的趨勢，對大部分房地產信託基金公司來說是佳音。 他說，近年的住宅和商業房產已經出現很大的差異，由于政府多年的鞏固行動，如今的商業單位市場已經走到了新的基礎高點，屋齡少于10年的商業大廈需求逐漸成長，若在這個市場有大力的推動政策，則可以有很好的回酬。 「由此可知道，另一個可探討的產業領域是舊的商業大廈，這些大廈可以在重新裝修粉飾后，成為另一個主流的資產目標。」 此外，他認為，在住宅產業方面，業者可持續推動高檔住宅，以吸引外國人購買。 不過投資者也可以多關注租金市場，因為租用市場將是房產投資者的另一種選擇，不只是購買產業轉手圖利還可以出租，這樣就能夠避免苦陷于房產升值與否的困擾。

**慘，我的房子被拍賣了！ 產業拍賣再次在大馬蔚然成風？若對大馬產業變化敏感人士，都可察覺近期產業拍賣會輪流上陣，產業拍賣活動有增無減。你或許會說：拍賣方式出售產業之風，日漸普遍獲大眾接受，拍賣活動增加有啥出奇?但是，值得關注的是，在眾多被拍賣產業類型中，以公寓佔多數，且賣方主要來自小商家及受薪族群，不禁令人深思這拍賣現象背後所帶來的訊息。為何公寓急於或被逼脫手？到底甚麼因素導致打工一族及小商無法保住自己的房子或投資？　 哪些人易陷拍賣危機?誰最可能陷入拍賣困境？ 產業拍賣原因其實有二，其中最普遍的是銀行以此途徑收取冥頑不靈的房貸者欠賬，意味著購屋者本身是“被動”的；二則是購屋者本身主動通過拍賣途徑脫售房產，藉此套現一筆。暫且不論購屋者是主動或被動拍賣產業，但根據粗略統計，共有3類人是“拍賣常客”，即：打工族、小商一族及急功近利族。歸根究底尋買屋動機到底是甚麼因素導致他們無法保住自己的房子或投資？看來則必須歸根究底他們當初買房子的動機。 先談打工一族。他們代表著的是就業市場，若就業前景平穩，買房產投資之風掀起熱潮也是自然現象。惟每每投資失利的一群，卻是年輕打工一族，而最典型的就是聽信廣告、盲目投資，且並未衡量本身財務能力，及該房產的前景的“衝動派”。分析員指出，事實上許多35歲以下的年輕一代，急於投資住宅，想靠出租房子獲益，卻未察覺房產地點欠妥及市場人氣因素，結果房子不是租不出去，就是低價出租，自己到頭來供不起銀行的貸款。他說，最後唯有待銀行把他們的房子收回去拍賣。這些問題也發生在小商人身上，尤其在生意難做時刻。一旦手頭上週轉不靈，償還房貸也難如登天，最終被逼出下策待銀行上門拉回拍賣。 圖“小屋換大屋”失敗有趣的是，不管是打工一族或小商人，當中不乏希望以“小屋換大屋”方式獲取厚利，然而人算不如天算，結果碰一鼻子灰。房產諮詢公司發言人說，很多人原打好算盤，將小屋賣掉或出租，從中套取現金供下或買下大屋。然而，一旦大屋買下後，小屋賣不出或租不出，不夠現金供大屋．最終兩頭不到岸。當然當然，想牟高利反被套的房產投資者也大有人在。這一班人主要是“眷戀”90年代炒地皮賺快錢時代，而忘了當前產業市場走勢未完全恢復盛況，且也忽略投資房產必須做足功課的事。他們指出，事實上，房地產開發是投資大、周期長、技術含量高、政策法規約束多、審批手續繁雜的高風險的行業。投資前，切記，做足功課。買得起供不完 房屋呆帳直線上升還不起貸款的人多嗎？產業拍賣與無力償還房貸脫不了關係。 但大馬還不起貸款的人士多嗎?很抱歉，若從國家銀行及全國產業資訊中心（NAPIC）數據，答案是“是”，同時也顯見若銀行不加以控制放貸，則有進一步惡化之憂慮。國行2月份數據報告書顯示，國內商業銀行住宅產業（或房產）呆賬居高不下，並是呆賬最高的領域。房產呆賬近百億截至2004年12月31日止，房產呆賬高達99億8750萬令吉，佔總呆賬的23%，並比2003年及2002年增加27%及49%。而若以去年下半年該呆賬趨勢，也顯然節節升高。6月及9月杪止的呆賬各達84億7420萬令吉及90億2810萬令吉，與12月比較上漲18%及11%。反而是金融公司房產呆賬則有“消退”向好訊號。截至2004年12月31日止，房產呆賬從9月的19億2800萬令吉減低32%至13億零450萬令吉，同時也比6月杪降低42%。不僅如此，與2002年及2003年12月杪同期的20億5870萬令吉及22億8120萬令吉比較，也下降37%及43%。再據全國產業資訊中心（NAPIC）最新數據，截至2004年杪，國內商業銀行的整體產業呆賬高達208億4000萬令吉，較2000年增加66億7000萬令吉或47%。與此同時，產業整體呆賬在銀行凈呆賬總額的比重，也從2000年的39%提高至47.4%，反映產業呆賬愈日惡化的事實。 而這現象產生，除了因銀行放寬借貸條件而起外，同時也歸咎於國人理財規劃不當而致。哪類房子拍賣風險高？哪類房子風險高？答案是公寓據《財富廣場》從一項房產拍賣廣告粗略統計，在168間拍賣的房產中，104間是公寓、36間是組屋、13間是辦公室和店舖，余下的則是排屋和別墅。為甚麼近三分之二遭拍賣的房產是公寓（特別是中低價公寓）﹖是不是意味著公寓市場的前景亮了紅燈，以致業主無法脫售套現？事實上，產業咨詢公司表示，問題癥結在於公寓投資確實與有地產業有別，因此投資前需做足功課。他說，一般上，投資公寓旨在取得誘人租金回酬，資本增值上反比不上有地產業高。購置公寓須確保“有價有市”有鑒於此，購置公寓前必須清楚有關地段的潛力，確保是“有價有市”的地段，才能容易獲得租戶青睞。否則，一旦“尋戶”無門，屋主除了需償付每月房貸外，還需支付一大筆管理費，加重每個月的負擔。 PPC產業咨詢公司表示，目前公寓供應劇增，尤其是高檔共管公寓產業，導致租金走跌，影響有關類型產業行情。同時，公寓投資成本高，資本增值見頂，從而拖累回酬走低，也是造成市場暫時看淡該產業。購買房產 先了解“底線”對於一些業主因財務狀況到了山窮水盡時無法向銀行償還房貸，最終導致房產被拍賣，龍田澤認為，業主在購置房產時必須擁有良好的財務狀況和理財觀念。“購買房產時，必須確保有收入來源和資金充足，但不可以投機的心態購置房產。”儘管被迫拍賣房產的業主以“打工族”為多，但一些進行小型生意的僱主亦“難逃劫數”。“對受薪人士而言，面臨突發性的財務困境，以及失去工作是導致他們無法償還房貸的原因。 缺乏現金週轉則是商人的致命傷。”雖然業主無法預料未來的財務狀況，但在購置房產時必須事先瞭解自己的“底線”，以免在財務上陷入捉襟見肘的困境。產業拍賣外一章 拍賣物價格誘人在一般人心目中，當你的房子面對被拍賣的“厄運”時，意味著你的財務陷入了困境，要不，就是需要大筆資金周轉，不得不忍痛割愛。當然，房產遭到拍賣，常常是因為屋主無法償還銀行房貸後所面對的“惡果”，也因而，總是讓人們容易把拍賣“聯想”成業主財務出問題，或往其他不好的方面去想。不過，並非所有出現在拍賣單上的房產都是如此。有時候，拍賣房產只不過是另一個出售房產的管道，不一定與財務狀況好壞有關聯。 亨利行註冊拍賣官龍田澤說﹕“在國外如新加坡、澳洲、美國等，產業拍賣活動其實很普遍，他們把它視為另一種出售產業的方式和管道。“歸根究底，不好的聯想是因為國內許多人仍不瞭解產業拍賣活動。其實，拍賣並非一般人想象中的那樣，只有在山窮水盡或無法償還房貸時才拍賣房產。”產業底價底於市價他表示，產業拍賣活動在國內熱不起來，是因為市場警覺性不足，因此國人有必要接受“再教育”。“他們不知道拍賣會上的產業底價一般都低於市價。所以，買方可以把握時機購置自己認為物有所值的房產。”他表示，潛在買家進入拍賣會場主要是尋求理想中的“完美交易”。“顯然的，拍賣會上有很多這樣的機會，因為房產底價一般都會低于市價，而且價格非常誘人。”做足尋“珍珠”如果你也想從房產拍賣市場中尋得“珍珠”，必須注意些甚麼呢？ 龍田澤表示，他們必須在事先做足準備功夫，以達到“知己知彼，百戰百勝”的功效。首先，潛在買家必須從拍賣手冊中選出自己屬意的房產。然後，他們必須親身前往檢視房產，包括地點、房產外觀、週邊環境、附近的住戶、基建設施、交通等。不過，潛在買家卻不可進入房產的範圍內，所以只能在房產範圍外“偷窺”，因為該房產仍未易手，而且業主仍持有房產的鑰匙。其次，潛在買家必須向房產管理公司查詢有關拍賣房產的“來龍去脈”和一切資料，以確定是自己屬意的房產。某些時候，由於打印或輸入失誤，導致拍賣手冊出現與事實不符的訊息，最終造成“此屋非彼屋”的尷尬局面。此外，他們還須理解一切手續費用，包括銀行收費等。最後，潛在買家必須細心閱讀拍賣手冊及合約條款等，並確定自己完全明白文中所指和意思。

**售網站賺億億聲卡爾轉舵搞公益 “取之社會、用之社會”的理念不容置疑，若僅停留在認知階段是不夠的，必須加以推廣、行動，與社會一同分享企業獲益。 企業發展愈大，社會責任愈大；有責任感的企業，方取得民心，對業務未來發展絕對百利無弊。 卡爾：別顧著賺錢，忘了回饋。一名通過網絡創業者，將賺到的錢創建一個收藏人類創作、推廣知識共享的非盈利網站，全心全意貢獻社會，你能理解嗎？ 他，正是網絡創業奇才布魯斯特卡爾（Brewster Kahle）。 卡爾從麻省理工畢業后，創辦了WAIS（早年的網路搜尋系統）及Alexa網絡（網路流量排序及網站搜尋），后來2家公司分別賣給美國在線（AOL）及亞馬遜（Amazon），晉身為億萬富翁。 網站脫售讓卡爾賺進大把鈔票，可他卻放棄“錢賺錢”的商業規則，反而做起虧本生意，建置非營利網站，與他人分享知識。 記錄網站瀏覽 卡爾在1996年，成立非營利網站互聯網存檔網站（Internet Archive，簡稱存檔網站），主要收集古老書籍、電影、音樂、廣播節目等數據。 卡爾說，愈來愈多人期待網絡查詢。 “就讓我們做點小事，讓網民能找到更好的著作及資料，並非網絡上有甚么即抓什么。” 存檔網站除了收集有價值的創作外，還具備一項名為“時光機”（Wayback Machine）的功能，記錄大小網站的歷史，紀念網民曾經瀏覽過的“網絡世界”，非常有歷史價值。 知識屬於公眾 卡爾常表示，“保存網民的數據遺產”是創建存檔網站的最大目的。 他指出，儘管時光機的概念與谷歌（Google）很接近，但后者僅單純儲存網頁供網民搜尋，但存檔網站則儲存網頁上大部分資料。網民可回溯到不同“時空”瞭解網站的成長和歷史。 他說，存檔網站會針對網站不同時期的歷史資料進行研究和分析，這是最大的價值所在，也藉此加深大眾對網站的瞭解及創業過程。 “目前，許多圖書館設法讓自己的知識寶庫向更多人開放。” 印度、中國、埃及、加拿大和荷蘭等圖書館，已和存檔網站合作，建立擁有百萬圖書的網絡公共數據檔案館。 卡爾表示，公共知識應該屬于公眾，不應涉及商業利益，大家各有各的生存空間，不應出現兩者只能選一的處境。 享受創業過程高薪動搖不了決心 IA為非盈利網站，旨在與公眾分享大眾知識。卡爾天生是網絡創業的料子！ 無論公司提出再高的職位、再好的酬勞，也難以打動卡爾的心；他就是享受創業的過程。 每當網站闖出名堂，卡爾便將它高價售出，再重新“培育”另一家網絡公司。 尋求刺激 卡爾曾在1983年，協助友人建立Thinking機械公司，后來還擔上首席工程師。 他也曾以換股方式進入美國亞馬遜，並出任分公司總執行長一職。 可是，不愛打工的他，沒多久即離開，根本不眷顧高職厚薪的生活，再度走上創業旅途。 對卡爾而言，不論是當工程師或高層人員，都不比創業來得刺激，因此多次放棄穩定的工作。 美國多份報刊雜誌時常大篇幅報導卡爾；他曾入選《Upside》 100名人錄、《MicroTimes》100名人錄、《Computer Week》100名人錄等。 高價賣2網站3年賺8.6億 僅花了3年時間，卡爾即賺進2.5億美元（約8億6713萬令吉）。 1996年4月，卡爾與布魯斯吉列特（Bruce Gilliat）建立Alexa網絡，主要是統計及分析網站流量，從中進行全球網站排名。 Alexa排名並非為了盈利而建造，其他網站不可能透過付費以提高排名，客觀是Alexa的最大核心價值。 由于Alexa網路的客觀性、直觀性和廣泛覆蓋面，令身價急速飆升，成立3年（1999初）即以2億5000萬美元的價格售給亞馬遜。 創造價值 高價賣出一手創立的網站，似乎成了卡爾的習慣。 卡爾曾在1989年成立一家先進電子訊息服務傳送公司WAIS，將《道瓊斯》、《紐約時報》、《大英百科全書》等訊息內容，連接到互聯網。 然而，這家公司最后卻在1995年，以1800萬美元（約6243萬令吉）售給美國在線。 故事啟示 創業過程既複雜又費神，卡爾偏偏卻非常享受哪種從零到有的過程。 最難得是，卡爾創業不僅為了錢、不光是個人事情，也同時照顧世界每一個人，從事非盈利網站同樣獲得滿足感。 資訊站 勿當別人墊腳石 任何行業並非三、兩天可摸透，別把一門行業想得或看得太簡單，經驗積極非常重要。 若對某個領域不熟悉，無論別人賺多少，也儘量壓制自己別隨意跟風，很可能最后成為別人的墊腳石。 以下是5大創業貼士； 客觀自我評價 別以為自己很能幹，天下無一不曉，對任何時情都摸清摸透，其實每個人的優勢和特長都有限，還會經常被自己欺騙。 創業前，先為自己客觀評價，由親朋好友來告訴你，自己能否吃苦？能否放下面子？能否擁有管理能力？能否承受壓力？ 這才會更加明白自己到底是怎么樣的一個人。 避開新興市場 新興市場、未發展成熟的行業，往往看似利潤可觀，實際上門檻也很高，若缺乏雄厚資金做后盾，很難能堅持到底。 小本不需合夥 小本創業無需找合伙人（親人除外），最好是單槍匹馬。一旦有超過1位老板，問題即接踵而來，導致無法專心經營業務，反而將時間和精力都花在業務以外。 執行能力要強 創業點子及策劃為短暫過程，接著就是毫無樂趣的長期執行階段。這階段非想像中充滿樂趣及挑戰，相反是煩瑣的事情，需要堅持不懈的去做。 應獲親人支持 創業不是一個人的事，屬于全家人、朋友圈的事情，因為你創業會影響他們的生活。若無法取得他們的理解及支持，你會孤掌難鳴，創業計劃難持久。

**（马）如何輕鬆獲得房貸

購買房屋是一件可獲得回酬的計劃，你個人從擁有房屋獲得滿足、有成就感，在房屋的擁有讓你在一段時間後，累積個人財富，選對房屋可以讓你享有房產價值的上漲，使到你在房屋的擁有，被視為是穩當的投資。不過，要緊記的一點是，購買一間房屋，是一個人對財務的長期承諾，而且可能是你一生中其中一個最重要的決定。因此，獲取一個最合身的房貸，以配合你的需要，是購買房屋後最關鍵的選擇。假如我們沒有獲任何提示，要物色合身房貸，以符合本身需求與生活方式，可以是一項具挑戰性的苦差。

有鑒於此，購屋者應該反問自己，在申請房屋貸款時，必須注意哪些關鍵因素？我們要記得的一點是：當你取得房屋貸款，在你住進這間房屋後，這房屋貸款將與你在一起一段相當長的時間，在貸款有效期內，你不時需與銀行接洽。談到房屋貸款，除了利率，還有其他你必須考慮的關鍵因素，而且在決定一個房貸計劃之前，必須對有關配套滿意，有關因素包括對金融機構在房屋貸款生效前後、銷售人員的專業、可信賴、效率及服務素質滿意及有信心。在你決定取得房屋貸款之前，有5大需要反問自己的問題，切記，選擇正確的房屋貸款機構，可以為你節省數以千計的房貸開銷。

申請房貸須知在你決定取得房屋貸款之前，有5大需要反問自己的問題。

1. 我可以借多少貸款？

*甚麼是貸款力量？貸款力量是你可以借貸的數額，以融資你在產業的購買；不過，與其自問我可以借多少的屋款，不如問問自己，我有“能力”借多少的貸款？你可能有資格借較多的貸款，但這並不意味你在日後有能力償付每月的分期貸款。因此，在維持你目前與未來生活方式的同時，你應該設定一個你有能力償還的數額，以便不會影響生活的質量。

*安聯銀行可以借出高達產業價值95%的貸款，不過，這也胥視你的信貸紀錄、產業的價值及所在的地點，以及你的償付能力。

2. 我的房屋貸款還包括其他相關費用嗎？

*除了你購買產業的首期資金，在銀行釋出房屋貸款之前，你必須設定額外的資金，以償付貸款合約及其他文件的費用。

*這些是政府的收費、印花稅、律師費及相關費用，房屋保險及房屋貸款保險，這些費用結合起來可以對你造成負擔，特別是假如你沒有準備好這些資金。

（3）哪一類房屋貸款最適合我？

固定對浮動率──那一個最適合我？在決定哪一項房屋貸款配套最適合你時，你必須考量的是評估你本身的財務條件，其他的外在因素包括經濟展望、通貨膨脹，這些將對房屋貸款造成影響。個別的貸款配套有其本身的優缺點，這胥視上面提及的因素，金融機構擁有不同版本的計算機，以找出不同版本如何影響你的貸款償還情況。

如果出現以下情況，你必須使用計算機作出不同的假設，以找出原因：

1.你的貸款數額或貸款期是否有更改？

2.利率調升或下調多少個基點？

3.一次過付款或部份付款？

4.再提取額外貸款數額？

5.採用抵消賬戶？

浮動利率房屋貸款──在房屋貸款期間，浮動率房屋貸款受到基本借貸率的影響，基本借貸率則受到經濟表現的影響；由於受限於基本借貸率的波動，基本借貸率出現波動或更動，將直接影響房屋貸款的償付數額。好處：假如基本借貸率下跌，你的房屋貸款供期、將因為基本借貸率的下跌而減少，或是相反的情況。壞處：在償還貸款期間，無法確定實際的房屋貸款供還數額。

固定利率房屋貸款──固定利率房屋貸款的特點是：在貸款期間，房屋貸款的利率固定，你不需要擔心基本借貸率的波動，因為這不會影響你的房屋貸款供期。好處：基本借貸率即使出現變動，房屋貸款的分期付款也不會受影響。壞處：即使利率下跌，你也不會享有基本借貸率調低，利息付款減少的優惠。

開始時供期低的房屋貸款──這也稱為蜜月利率房屋貸款，就是開始首一、兩年提供低利率，然後利率將跟隨正規的配套，這類型的房屋貸款，將讓你在開始幾年，享有較低分期付款的優惠。好處：開始供期的首一、二年，分期付款較少，比較容易承擔。壞處：銀行將徵收提早清還銀行或償付貸款的收費，以彌補首一、二年的融資成本。若要有效及進行伸縮性財務規劃，你應該對本身的資金有充份的掌控能力，其中一個比較容易管理房屋貸款的方式是：銜接你的儲蓄、工資，以及與我們的房貸產品Alliance Bank Savelink Flexi房屋貸款組查詢。通過這樣的安排，你可以對你的資金，擁有完全的掌控能力，並且伸縮性處理你的資金，可能是存放較多的資金，以減少利息的支付，或者在需要時，在不需要付費以及通知的情況下，提取預付的數額。

（4）在申請房屋貸款時，你是否需要支付其他費用？金融機構針對你的貸款，收取不同的費用，這筆費用可能是一次過、每個月、每半年或每年收一次。你應該事先瞭解清楚，以便可做好準備。以下是金融機構可能收取的一般費用：

（i）處理申請費──這是在你提呈申請時，一次過繳付的費用。

（ii）維持賬戶費用──這通常是每月、每半年或每年徵收的費用。

（iii）提早贖回產業費用──這是在鎖定期限內繳付有關貸款的收費，特別是開始時貸款利率偏低。

（iv）提取費用──某些房屋貸款允許貸款者提取額外資金，不過，個別提款必須支付一些費用。

（5）我的房屋貸款還附帶哪些特點？在選擇房屋貸款時，除了利率，你也必須對房屋貸款的特點，以及其他特色加以考慮，你可能考慮的特點包括：

i)在不需要通知及收費的情況下，有能力償還額外付款。

ii)通過直接轉賬、互聯網及銀行的分行，容易償還每月的房屋貸款供期。

iii)抵消貸款便利，讓你可以動用來往賬項的資金，減少房屋貸款及利息。

iv)可以在不需要事先通知的情況下，提取資金。我們認為，房屋貸款是個人的長期承諾，安聯銀行深信，發展符合購屋者財務能力與需要的房貸產品，是正確的方針。安聯銀行提供的房貸系列配套，包括擁有伸縮性的特點，可協助你減少利息的支付，能更快速讓你擁有本身的房屋。（星洲日報／財富廣場‧2007.01.27）

**马来西亚-買屋專櫃高檔產業租比買劃算？

我們提及假如選擇先租產業，這必須是預期產業價格沒有顯著上漲才比較行得通，因為你省下的開銷將足以在數年後作為購買新屋的首期錢，如果預計產業價格將在數年後揚升，可能須在置業的計劃另作安排。

在一些時候，出售你的產業，然後向你的買主租有關產業，也是一種選擇，因為身為租戶可能比身為業主更符合經濟效益。這在新加坡或檳城情況尤其如此，因為那裡的產業價格若與租金相比非常高，在購買你的房屋之前，最好查看從財務的角度看，是否合理。假如是高檔產業，租一個單位可能比購買來得經濟，譬如一間在吉隆坡孟沙的雙層排屋，售價可能高達75萬令吉；不過，該地點的房屋租金，大約是2500令吉，如果你喜歡住在孟沙，購買還是租一間房屋較為合算？購買商業或住宅產業？如果你真的要購買產業，可能要想一想購買住宅產業好呢，還是商業產業比較符合經濟效益，特別是假如一間高檔的住宅產業，售價可能超過100萬令吉。你的選擇可以是購買一間租金回酬及資本回酬較理想的商業產業，然後利用商業產業的租金收入，來償還你所租的住宅產業租金。

我的一名校友蘇珊和她的丈夫，住在首邦市一間雙層半獨立式洋房，價值大約150萬令吉。如果她願意的話，她可以將其住宅單位脫售，然後將150萬令吉投資在另一間商業產業，同時以租屋的方式繼續在現有的房屋居住。對商業產業來說，要取得8%回酬並不困難，以150萬令吉計算，每月租金大約1萬令吉，假如說蘇珊要租回原有的屋子，也許她需要支付7000令吉，最終她每月仍有3000令吉盈餘，一年就有3萬6000令吉。假如她擔心其屋租會上升，她的擔憂是不必要的，因為其商業產業的價值也會相應提高，另一個優勢是蘇珊要提高其商業產業的租金，遠比她的屋主提高其住宅產業租金來得容易。蘇珊的另一個隱憂是她的買主或屋主，可能會要求她空出房屋，解決的方案是尋找一個投資者的買家，特別是本身已有房屋，居住在外地或海外的置業者。即使是最壞的情況，屋主要收回房屋，以每月7000令吉的預算，要物色另一個出租產業並不困難，而且還有不少的選擇。

雖然從財務角度來看，這是行得通的選擇，但我曉得許多人不會這樣做，他們仍傾向於擁有自己的房屋，這是可以理解的，因為人們都希望自己居住的單位屬本身所有，如果希望實踐以上方案或選擇，需要的是不同的看法與觀點的投資者。註：摘譯自Milan Doshi著書《如何成為百萬產業投資者》。（星洲日報/財富廣場•2007.06.30）

马来西亚-房產傳真經濟與房產步伐一致 經濟與產業的發展步伐成正比，這幾乎是大家都知曉的原理，產業交易蓬勃、大興土木隨處可見，在一定程度上反映一個國家、一個市場的經濟成長樂觀，人民擁有一定的購買能力。過去6年，即2001至2006年，金融、保險與產業佔國內生產總值的比率，保持在雙位數、健康的成長水平，介於13.9%至15.1%之間。排表中的農業與製造業佔國內生產總值的比重，或所佔的重要性互相對換，顯示我國經濟的轉型，從農業轉為以製造業為主，過去7年的數據足以反映這一點。（星洲日報/財富廣場•2007.06.30

**马来西亚-行情與租金共管公寓租金媲美店屋

在上一篇文章，我們簡述了吉隆坡主要地區譬如孟沙樂居花園、郭依斯邁花園等地單層與雙層排屋的平均市價與租金。今天，我們繼續來看相關地區的共管公寓市價，以及他們的平均租金水平。根據業界專家的反映，共管公寓如果管理得好，是不錯的居家住宅，不少共管公寓的租金回酬也相當可觀，看看Bistari共管公寓及Bangsar Puteri的租金水平，可說媲美一些店屋的租金價位，她們都在2000令吉及以上水平，其中Bangsar Puteri的租金，有好幾年在保持在2500令吉之間。至於Bistari Condominium的租金也保持平穩，從2002年至2006年前後5年，從2000令吉持續上揚至2000200令吉。 說到共管公寓的交易價，Vista Kiara及孟沙大廈（Menara Bangsar）的水平反映，她們的走勢平穩，並且呈上揚格局，這與有關產業所在位置有一定關係。Vista Kiara共管公寓的交易價，從2002年的39萬5000令吉，持續上揚至2006年的43萬令吉，至於孟沙大廈的單位，則從44萬令吉，揚升至52萬令吉，漲幅相當可觀。取材自財政部2006年產業市場報告書（星洲日報/財富廣場•2007.07.07）

**马来西亚-行情與租金首都旺地排屋屋價有起沒落 在本系列的第1篇文章，我們簡述了敦依斯邁花園、甲洞曼惹拉拉、孟沙新鎮、吉隆坡端姑阿都拉曼路店屋的平均市價與租金。吉隆坡敦依斯邁花園、孟沙花園、樂居花園，屬於城市中的較高尚住宅區，這些已有數十年歷史的有地產業花園式住宅，價格介於中、高檔層次水平。若是雙層排屋，一般售價在50萬令吉以上。單層排屋的售價，也在近年來逼近50萬令吉的水平，確實不可思議。樂居花園的單層排屋，每單位售價從2002年的38萬令吉，上升至2004年的43萬令吉，以及2006年的47萬令吉，價格增加4萬至5萬令吉之間。至於雙層排屋，以敦依斯邁花園的雙層排屋為例，其售價從2002年的48萬令吉，上漲至2004年的54萬令吉，以及2006年的60萬令吉，增加了6萬令吉。

上述幾個地區住宅產業的價格，為何居高不下、有起沒落，這可能與其規劃有關。在這裡，您看到的產業類型比較清純，層次不會相差太遠。談到這些住宅區的租金，以孟沙花園做為例子，該住宅區的單層排屋每單位每月租金1400令吉，屬於中上水平。至於敦依斯邁花園的雙層排屋，租金走勢逆轉，2001/2002年，每月租金1750令吉，2003/2004年，繼續上揚至1850令吉，這媲美共管公寓的租金。2005年，該住宅區的雙層排屋租金回跌至1700令吉，進行適度調整，這可能與近年來住宅產業單位相應增加有關。（取材自財政部2006年產業市場報告書）（星洲日報/財富廣場•2007.06.23）

**30岁美女买房理财小算盘

姐姐97年大学毕业来到北京工作，那时姐姐做的是房产销售，于是和房子就结下了不解之缘。在那时买房不像现在可以贷款，我们普通老百姓很少能买得起，都是一些明星、大款、海归。 　　98年姐姐离开了那家公司，在迷茫和彷徨中到了2000年。姐姐来到一家公司，做工业方面的销售。由于姐姐的辛苦努力，到年底时已经有了一笔小小的进帐，于是开始了资金的原始积累的过程。02年我大学也毕业了，姐姐和我商量着把老家的父母接过来，也就有了买房的打算。当时姐姐给爸爸找了份工作在西南四环，于是房子的位置也就选在那边，而且价格也便宜一些。这样做了贷款买了一套二居室，03年5月我们般进了新家。 　　03年9月我们小区附近的楼房开盘了，这时这里的市政和配套设施也更完善了，姐姐凭着房产的经验和敏感的直觉，首付十万，月供二千买了套三居。很快把房子租了出去，这样以房养房，还贷的压力也减轻了不少。 　　04年底姐姐又在南三环看好了一套高层，5000元/平米，于是又贷款买了下来。这时他们公司也在换办公地点，就换进了姐姐的房子，这样除了还贷物业等费用，每年还有几千的赢余。 　　在这里顺便提一下，爸爸是天津知青下乡到北大荒，姐姐中学毕业后来到天津爷爷奶奶家生活。那时许多城市都存在住房紧张的问题，很多家庭都是一家几代人挤在一间十几平米的房子。虽然爷爷家不存在这样的问题，但是姑姑们结婚都没有自己的房子，爷爷曾经语重心长的对姐姐说，以后一定要找个有房子的嫁。姐姐说，爷爷的这句话，这些年一直回荡在她的耳边，也是她买了几套房的一个原因，怕了，怕没有房子的生活。还有一个原因就是姐姐觉得我们在北京没有什么亲戚朋友，有点家业会塌实些。 　　去年，姐姐说，觉得二居小了点，我们住三居吧，经过装修我们很快住进了新家。二居的房子卖了，净赚了10万，三居的贷款也还的差不多了； 　　这一年，姐姐花了十几万买了新车； 　　这一年，姐姐成为公司的副总和股东； 　　这一年，姐姐整30岁。

很多人说，因为买房而降低了生活质量，而我家完全不一样，而是生活品质大大提高了。我家四口人都上班(妈妈已经退休)，有了这样来之不易的房子和生活，都很珍惜，所谓“家合万事兴”，日子也就蒸蒸日上。姐姐说，虽然赚的钱不多，但是还能买房，关键是把钱用活了。在刚买房时，姐姐手里也只有不到十万元，父母也没太多积蓄，所以基本只能靠姐姐一个人的力量。这时买房是生活所迫，但是后来的买房就是一种魄力和动力。 　　由于姐姐的努力工作，年底会有一笔不少的入帐，姐姐不是把它存入银行，而是把它变成另一套大房子，然后出租，以房养房，等时机成熟了，把小房子卖掉，这样大房子的贷款也就基本还清了，从中赚的钱是银行利息远远不能比的。这就是姐姐推崇的理财方式，先买小房后买大房，这样压力会比较小，生活质量也不会因此而下降。 　　姐姐的许多朋友都认为她很有钱，否则怎么会买几套房子。姐姐说，我什么都有就是没钱。这个我知道，这些年虽然买了几套房子，但是姐姐的生活有条不紊，旅游、健身、美容、买衣服一样也没少，我也跟着沾了不少光。 　　这些年我看着姐姐一步步的走来，也有很多的艰辛，但是姐姐凭着她的努力和执着，快乐的生活着。姐姐说：这样下去，爸退休时(还有三年)我也能退休了，到时可以和爸妈一起养老了。姐姐30岁了，还没有结婚似乎生活少了什么，但她依然充实，依然保持着乐观与豁达，她相信未来的生活生活会更好。 　　30岁的女人，是生命绽放的开始，姐姐依然继续着她的精彩。。。。。。 　　今年姐姐在郊区看好了一块地，打算买或租下来，盖上房子，放假时可以过去小住，尽情享受自然风光，这件事在商谈中。。。。。。

**吝啬男人是这样炼成的

1.没有特殊情况，身上带钱不要超过10块。这样，不但可以遏制自己的花钱欲望，还可以在同事要求请客的时候，很大方地打开腰包，给他们演示什么叫身无长物。 2.不要随便和同事打赌，因为有1／2的几率是要输的，就算你想打赌，也不要拿请客之类的做赌注，可以用其他的替代品，例如：喝凉水、钻桌子、打手心等等。 3.千万不要自己买杂志，完全可以从别人那里拿来看，反正杂志又不是报纸，隔两天看也不会错过多少东西。 4.一旦要请朋友出去消费，可以去茶馆喝茶。呵呵，点最便宜的茶，一个人也就20块钱，但吃自助的待遇和高档的茶水是一样的，而且环境一般也不错。还有一点，进了茶馆可以一泡一个下午，省下了其他的消费。如果时间捏得准的话，中饭和晚饭都可以一起吃了。 5.对MM要去逛商场的要求要尽量地拒绝，实在不行，付账时照方法1行事。 6.和朋友一起去吃饭，付账的时候要站在朋友的左边，这样当你用右手掏钱的时候可以让他顺利地阻止你。什么，你的朋友也很吝啬！没关系，还有办法，如下7、8、9。 7.如果在场有美女，可以在吃完饭后大声叫服务员埋单，一般朋友如果讲面子会客气几句要求付账，不要迟疑，马上把这个光荣的任务交给他，然后可以欣赏非常精彩的过场动画了。 8.很自信地掏出一张信用卡，让服务员刷卡。当然，这张卡是作废的喽。然后当服务员过来告诉你不能付账时，这时一般是大家一起掏了。你可以很歉意地说，过两天还钱（一般来说你还钱他们也不好意思要了）。 9.给女友买玫瑰可以只买一朵，并告诉她这叫一心一意。 10.如果有女友的话就赶紧从朋友阶段过渡到爱人阶段，这个阶段一般损失不会太过惨重，如果你够精明的话还会略有盈余。 (责编：詹泳鸿)

**三十岁准新娘的理财算盘 http://lady.tom.com　　 2006年08月27日10时08分　　瑞丽女性网　 人物介绍：唐小姐，30岁，单身，深圳某保险公司营销代表，每月收入8000元左右。张先生(唐小姐未婚夫)，33岁，深圳科技园某科技公司软件工程师，每月收入12000元左右。理财问题：为准备理想的结婚新房，婚期可能要拖延两年？ 　　理财案例 　　已到而立之年的唐小姐很喜欢这份挑战高薪的工作，其薪酬结构为底薪加提成，虽然每月收入不固定，但是基本都能保证在8000元左右。 　　唐小姐与父母居住在深圳白石洲附近一套两室户的房子里，不需要她负担任何生活费用。 　　唐小姐每月花费为：在服饰和名牌化妆品上的花销分别为3000元和1000元左右；在外就餐、娱乐费用约为2000元；交通费花销合计在600元左右；最少400元的手机通讯费。 　　唐小姐的男友张先生老家在外地，他目前在单位附近租房居住，每月租金为1500元，基本生活费2000元左右，其他花销为1500元，每月有近7000元的结余。 　　双方父母主张他们尽早结婚，并分别拿出5万元资金作为结婚费用资助。张先生工作多年，自己有20万元积蓄。唐小姐和张先生打算一步到位在中心区买套三室户新房，以每平米1万元、130平米推算需要130万元，首付及装修至少需要50万元。 　　他们现在手里只有30万元，按张先生每年结余10万元推算，目前20万元的资金缺口至少还要积攒两年，难道结婚买房非要一步到位，再等上两年的时间？ 　　 理财分析 　　从张先生和唐小姐的资产负债分析，他们的收入比较稳定，虽没有任何负债，但收入来源单一，也没有任何投资，资产的收益率太低，没有得到很好地利用。从收支分析，张先生收入与支出之比还算合理。唐小姐收入占两人总收入的40%，但个人支出占总支出的比率约60%，基本无节余和储蓄，将首付筹集及以后的还贷压力集中到了张先生一个人身上。为了加快首付资金积累的速度，尽快地实现理财目标，建议唐小姐在支出上做出调整。 　　 理财规划 　　1、合理安排，减少不必要的支出 　　唐小姐每月的花费占了个人总收入的90%，如果在服装化妆品上将每月4000缩减为原来的30%即1200元，合计每年可节省45600元。另外，张先生工作在科技园，而唐小 姐和父母住在白石洲，建议张先生可以暂时住在准岳父母家中，这样既节省了房租也能减少部分的生活花费，合计节省租金加生活开销28000元。两人的年支出缩减为7万，一年可以积攒17万元。 　　2、双卡理财，财富日日增值 　　唐小姐日常开支较大，可考虑使用信用卡消费，并结合借记卡管理收支。目前，民生银行推出的双卡理财专为唐小姐这类白领阶层设计。只须开办民生银行借记卡与信用卡，消费使用民生信用卡，不占用日常资金，享受长达51天免息期。 　　3、储蓄理财和基金组合投资，提高资金收益率 　　为了提高资金的使用效率，两人现有的30万资金可做一些收益较高的短期投资。将6万元投资货币基金和银行储蓄理财，目前民生银行代销的融通易支付货币基金和钱生钱B储蓄理财，这部分可作为应急准备金；21万投资至中等风险的债券型或混合型基金，可选择历史业绩较好的基金产品2-3种分散投资，比如富国天益或东方精选基金。余下3万可投资于股票型基金。 　　4、使用银行贷款理财账户，降低贷款利息支出 　　在筹集买房资金后，可选择银行按揭贷款，目前各银行的按揭产品差异不大，民生银行以手续方便、费用减免而受到青睐，唐小姐可以选择。同时，民生的贷生利理财账户是他们投资的另一个好方式。它兼具了类似提前还款节省利息和手中仍持有资金以做大额应急准备金的双重优点。 　　一年后，现有30万资金加每年积攒的17万，同时再加投资收益2万元，合计49万元，基本满足首付加装修了。 　　[责编：小秋]