**需求高，銷售進帳快　巴生谷成房產發展商心頭好

- Sunday, April 08, 2007 近年來，雖然產業專家均認為大馬北部以及南部將有不俗的發展，不過，每一年的產業發展重心，卻還是離不開巴生谷地區。 作為國家首都的所在之地，擁有最密集的人口，讓這地區成為黃金發展地。在旺盛需求的支撐下，在發展商眼中，無論是住宅、商店、零售或商業辦公樓計劃，巴生谷都是最佳的發展地點。 原本以柔南和北馬房地產為主的鵬尼發展公司(Plenitude)，近10年也開始進軍吉隆坡高檔住宅區，並在這2年加速推介各種高級住宅，因為該公司瞄準了政府逐步推行的開放政策帶來的優惠，以及第九大馬計劃的帶動下，可以吸引更多的外資，巴生谷的房地產不愁沒有需求。 該公司認為，每個國家的首都皆是房地產的黃金地帶，這裡人口多，有國際知名度，有回酬保障，因此，想要發展的房地產公司，都必須在這裡覓得一土半地，插好旗幟，才稱得上是「主要的」房地產公司。

由于大部分大型的發展商都駐紮在巴生谷，因此，在這地區可供發展的大型土地已日漸減少，價格更是處在上漲的局勢中，但是，許多發展商仍繼續探尋機會買入土地，以便一展拳腳。此外，一些在巴生谷擁有小片土地的小規模發展商，也迫不及待展開發展計劃。以上種種證明，巴生谷還是發展商的最愛。

早前，當巴生谷地區的房產市場稍微緩慢下來，一些發展商開始到巴生谷外圍進行較大型的發展計劃，不過，他們卻口俓一致的表示，巴生谷仍然是公司的發展重點。 除了成為大型發展商的主要立足點，巴生谷也是許多外圍發展商爭相進入的市場。除了鵬尼，外圍發展商如來自檳城的匯華產業，來自東馬的發展商合成置地等，都開始進入巴生谷地區，其中，匯華產業在吉隆坡谷中城附近的士布爹，發展獨立式和三層樓半獨立式住宅。 Kim Realty金房地產仲介行首席執行員黃用心指出，「近年來，許多外圍的發展商到巴生谷發展，而原本的道地發展商也持續在巴生谷尋求發展，主要還是因為這個地區的產業需求高，銷售速度快，加上政府近年宣布的多項發展計劃，更加強了發展商的信心。」 巴生谷的土地價格相對較高，但是，在發展商眼里依然深具吸引力，針對這一點，黃用心對《東方房產》表示：「只要有需求，即使土地價格越來越貴還是有發展商要買。尤其是黃金地帶如白沙羅、Sri Hartamas、吉隆坡市中心等，都被視為建築高級住宅區的「利基」市場，而且大都是小型發展，但是價格高昂，是目前很多發展商的策略。」 另外，近年來許多發展商都以高級住宅為主攻，根據一些發展商的說法，是因為近年建築成本高，發展中價房屋的回酬都不大，因此，發展商都在市中心的黃金地帶覓得一呎半土，售價百萬以上，標榜高級素質，吸引本地投資者，以及海外投資者，在這個利基市場尋找高賺幅。加上我國政府近年逐步開放金融、外匯和企業政策，擴大了外國市場的門檻，加上，近期放寬外國人購買產業的限制等，都讓發展商更加興致勃勃。 黃用心也指出，「其實，中價屋也大有市場，不過是處在市中心以外，適合一般的市民購買，如之前我們負責代理的蕉賴及無拉港一帶的房屋，在一兩個星期內就售罄。」 他說，因為需求高，發展商喜歡在首都發展，而購屋者也不擔心在這裡購屋后得不到回酬，他舉列，之前在白沙羅高原的有地房屋，一間的售價大約150萬令吉，不到兩年就升值1倍了，可見如今的高級住宅在需求拱托下，價值越走高。 外資喜愛　回酬高2成 針對巴生谷對發展商的吸引力，《東方房產》找來了地產業務起源在柔佛和檳城，10年前開始進軍巴生河流域的房地產發展商--鵬尼，跟讀者分享他們的經驗。 鵬尼的代首席營運員邱玉珊接受《東方房產》專訪時表示，每個國家的首都是房地產的黃金地帶，原因不外是人流充足、名望大、有足夠的潛力吸引海外投資者，因此，房地產公司無論大小，都會希望在首都地區佔一席位，刷亮招牌，才展望其他發展。 鵬尼發展在吉隆坡擁有的土地與發展計劃，相比其在柔佛的房地產發展較小型，不過卻貢獻了該公司60%的總銷售，邱玉珊說，吉隆坡的產業計劃進展迅速，尤其是小型的高級住宅區，建竣到售出單位，僅需要約2年時間就能有回酬。 她說，人們對產業的眼光還是放在主流的地區，如巴生谷、檳城和柔佛，其他地區的產業大都是應付當地居民之用，對要長遠發展的房地產商來說，首都還是必到之地。 「雖然在第九大馬計劃中，政府主力發展的地方在檳城和柔南，但外資來到大馬后，肯定會注意首都的發展，首都是保證高發展的地方，因此，要吸引投資者並不難。」

她說，首都也是著名的遊子之城，很多人在這裡落地生根，衍生新家庭，因此不愁沒有需求。 她指出，巴生谷的產業發展，平均回酬會比其他區域高，其他區域平均回酬是20%。 鵬尼進軍巴生谷的首個地點是位于蒲種與雪邦交介處，該公司收購451英畝土地，發展Taman Putra Prima綜合住宅區，至今售出86%的住宅，銷售價值約3億6400萬令吉。該發展區將再逐步推出新計劃，今年則會推出246個單位的雙層排屋。 除了在蒲種發展，鵬尼在吉隆坡的產業發展都是小型的高級住宅，包括東姑山(Bukit Tunku)的1.89英畝永久土地，總發展價值是3500萬令吉，以及SriHartamas的21.128英畝的住宅發展，包括84個單位的半獨立洋房以及11個單位的獨立式房屋，總發展價值1億5310萬令吉，目前已經售出75%。此外，該公司也在當地推出Changkat View高級公寓，總發展價值4862萬令吉。 接下來，鵬尼在首都最新的發展是白沙羅高原(Damansara Heights)的3.53英畝土地，該公司將在那裡建設16個單位的獨立式洋房，總發展價值就已達6900萬令吉，計劃在2007年第四季推出。

邱玉珊說，鵬尼會持續尋找利基土地，建設小型的高檔住宅。 「為甚么一定要發展高檔住宅？這可以說是政府發出的訊息，從最近政府宣布的多項優惠看來，包括撤除產業盈利稅、放寬外匯制度、削減企業稅等等，都顯示了政府正在逐步開放政策，讓外資更容易引進大馬，因此，發展商就看到了高檔住宅的需求。」 除了這些，大馬政府這數年都極力向外國宣傳大馬，如「第二個家園計劃」，就吸引了很多外資到檳城購屋，吉隆坡也有一樣的吸引力。

她說，我國的土地和房產價格，雖然逐年提高，但比起區域國家，如鄰國新加坡和泰國，我們的土地價格還是很低，外資來到大馬會覺得房價很便宜。 「因此，我們在品質方面打著高檔旗幟，盡力做好品質和外觀，代理在海外宣傳的時候，或者投資者上我們的網頁查詢的時候，都會留下好印象。」 有了這樣的潛能，無輪是外國人買來投資，或者本地人購來轉賣給外國人，抑或本地的富商買來自己住或投資，都有不同的市場。 首都地雖貴　屋價可隨成本提高 如今每家產業公司在本地幾乎都打著高檔住宅區的旗幟，鵬尼公司憑著數片小型土地，如何在眾多大型高級發展計劃中競爭呢？ 邱玉珊說，實事求是一向來是鵬尼的作風，不會嘩眾取寵，但是會花心思，注重一個住宅的長遠前景，讓購屋者無后顧之憂，因為這樣，讓鵬尼曾經獲得柔佛政府頒發最佳房產品牌獎項。 「那是一個有權威的獎項，受到政府肯定，得獎的是我們在于柔佛新山的Taman Desna Tebrau住宅發展計劃，那裡是以長型線條公園劃分(Linear Park)，不是傳統的每個住宅區一片休閒空地。」 邱玉珊說，很多地方的休閒公園地，最后因缺乏打理變成了廢棄地，或被另發展建築物，而鵬尼設計的線條長型公園，屬于政府打理，也是居民必經之地，同時是休閒和生活，是可永遠保留的地帶。

「我們把同樣的概念帶到吉隆坡的產業發展裡，這是鵬尼和其他發展商不一樣的地方，針對實際的情況而做出長遠規劃，此外，我們購買的都是用久地契，讓客戶不必擔心該地段日后的命運。」 她說，鵬尼不會隨波逐流，看到眼前有利的土地就去發展，鵬尼期望的是穩定和保障，該公司目前在吉隆坡的土地，仍然可以應付未來5年的發展，未來若有機會，還是會繼續添購土地。 「雖然說吉隆坡的土地已經大部分被開發，不過也有很多是人們認為貴而未去發展的，加上吉隆坡日新月異，等著易手的土地也很多。」

不過，鵬尼並不擔心成本問題，因為屋價會隨著成本變動，況且大馬的房地產和土地比起其他鄰近國家較低，就算本地房地產起價，也只是正在追趕區域價格而已。 展望我國的產業前景，邱玉珊認為，我國房產領域這數年的發展會很不錯，第九大馬計劃支撐、政府開放政策、股市回揚，這些利好因素，都會為房地產帶來好景象。 她說，柔南經濟發展區靠近新加坡，而將大力撥款發展公共設施的檳城，一直是被國際認識的都會，兩地都有機會吸引外資進來，直接貢獻房地產發展。 「吉隆坡是首都，很自然地也會吸引外資，因此，我相信這數年會是房地產商大展拳腳的好機會，而鵬尼這兩年的發展也比過去積極許多。」

鵬尼目前在其他州屬的發展均屬大型計劃，包括新山地不佬走廊(Tebrau Corridor)的Taman Desa Tebrau，隨著柔南依斯干達經濟區(IDR)的開動，鵬尼在新山的產業也將有長遠的展望。 此外，鵬尼在檳城收購了Tanjung Bungah Beach酒店，並于雙溪大年的一片994.5英畝土地，發展7100個單位的住宅和商業綜合區。

**首季銷售雖遜色，中高檔產業一枝獨秀　產業股中期前景看俏 - Sunday, June 10, 2007 僑豐投資銀行產業股分析員周恩雄指出，產業市場在首季的整體銷售表現不盡理想，中低價產業的銷售表現繼續落后大市，只有產業價值超過25萬令吉的中高檔產業表現一枝獨秀，獲得市場需求的強力支撐。 儘管如此，產業股在今年首季，仍然交出相當不俗的整體業績表現。 SJ證券研究主管謝京榮指出，產業股在首季的業績表現，大致上符合他的預測。在他研究的產業股中，有66%的產業股業績表現符合預期，25%超越預期，只有9%的產業股低于預期。 周恩雄也指出，無可否認，產業股整體上在首季取得了相當好的業績，不過，由于產業市場在首季的銷售表現不太理想，使得大多數產業股無法達到他的預期。其中，有50%的產業股低于預期，30%符合預期，剩余的20%超越預期。 根據大馬交易所的資料顯示，今年首季有36家上市產業公司，取得淨利上揚的表現，佔上市產業公司總數的36.4%，比較24家產業公司淨利下滑。 此外，有高達12家產業公司在首季轉虧為盈，比較9家由盈轉虧。同時，8家公司成功在首季將虧損收窄，比較7家公司的虧損擴大。 在營業額方面，有57家上市產業公司在今年首季，取得營業額增長的表現，佔上市產業公司總數的57.6%，而另外39家產業公司的營業額則呈下滑趨勢。 大致上，今年首季盈利表現最好的產業公司，依然是以大型產業公司為主。那些耳熟能詳的產業公司，如KLCC產業（KLCCP）、雙威城（SUNCITY）、依恩奧（E&O）、實達建築（SPSETIA）、怡保花園（IGB）、雪蘭莪實業（SPB ）、森聯合產業（SIMEPTY）以及IOI產業（IOIPROP），繼續以雄厚的實力，站穩一席之地。 其中，以KLCC產業（KLCCP）的表現最佳，不僅以高達17億9535萬9000令吉的淨利表現冠全場，其盈利增長幅度更高達1898.55%，一口氣奪下雙冠王的寶座，鋒頭一時無倆。 此外，雪蘭莪實業（SPB）、依恩奧（E&O）以及順利實業（KSL）在今年首季也大唱豐收，不僅躋身首季10大盈利表現最佳的產業股，同時，也交出非常強勁的盈利漲幅，名列首季漲幅最大的10只股項。 與此同時，中高檔產業市場在今年首季的強勁銷售表現，使得以高檔產業為主的產業股，在首季大放異彩，這可從陽光（SUNRISE）、依恩奧（E&O）、雙威城（SUNCITY）、大城市（BRDB）、馬星集團（MAHSING）等高檔產業股，在首季的營業額與淨利雙雙大漲中反映出來。 就連綠野仙蹤（CHHB）這類處于虧損狀態的高檔產業股，首季的營業額不僅有所改善，其虧損幅度也大幅受窄，從去年首季的1488萬7000令吉，顯著縮小至308萬4000令吉。 另一方面，以中低價產業為主的產業股，在今年首季繼續受到整體產業市場頹靡不振的負面影響，交出相當差勁的業績表現。 其中， 道路建築置地（RBLAND）、亞太置地（APLAND）、依布拉可（IBRACO）、僑豐產業（OSKPROP）等產業股， 在今年首季面對由盈轉虧的窘境， 而富廣商業機構（FBO）、景順置地（CRIMSON）、泉觀發展（FOUTAIN）、聯和機構（LIENHOE）等的虧損則進一步擴大。 其他一些著名的產業股， 包括林木生集團（LBS）、楊忠禮置地（YTLLAND）、MK置地（MKLAND）、伯打靈花園（PGARDEN）等，在首季的盈利也出現大幅下跌的情況。 就連怡保花園（IGB）與實達建築（SPSETIA）這類大型產業發展公司，其銷售額也受到產業市場不景氣的影響，而出現下滑的趨勢。 新盤登場˙利好消息助瀾　下半年料買氣十足 產業市場在今年首季的疲弱表現，已是一個不爭的事實。接下來，市場把焦點目光都押注在下半年的產業市場上。 K&N肯南嘉投資銀行產業股分析員表示，過了農曆新年之后，不少產業新盤在第二季開始推出市場，為淡靜的產業市場注入了新生機。 此外，第九大馬計劃、建築領域復甦，以及政府放寬外國人置業限制與廢除產業盈利稅等利好消息的釋出，都有助于刺激產業市場在下半年的表現。 謝京榮指出，基本上，政府在去年下半年陸續放寬外國人在馬購置產業的限制，以及廢除產業盈利稅的措施，需要一定的時間，才能轉化成實質的成果。 在經過了這段日子的消化后，他相信產業市場從第二季起，到下半年將掀起一股強勁的產業購興，從而帶動產業市場的銷售表現。 此外，隨著政府放寬外國人的購屋限制，允許外國人購買超過1棟住宅產業，他相信，這勢必吸引大量的資金流入高檔產業市場，促使高檔產業繼續保持強勁的表現。 其中，他認為一些首要地點，包括巴生谷與柔佛，以及策略發展地點，如依斯干達經濟發展特區的產業市場，尤其是高檔產業，將受惠于政府這一輪的放寬措施，成為產業市場的大贏家。 不過，中低價產業市場在下半年的前景則繼續看淡，料不會有任何起色。 周恩雄也認同，政府放寬產業市場的限制，將為產業市場在下半年帶來更多的購興，尤其是高檔產業市場的表現。中低價產業市場則依然不會有看頭。 然而，他相信產業股從第二季起，料將開始回勇，並在下半年取得更加強勁的業績表現。 住宅房貸走強　反映購興升溫 儘管產業市場在首季的銷售表現差強人意，不過，剛出爐的4月份銀行貸款數據，卻為市道低迷的產業市場，捎來了一些振奮人心的訊息，讓整個產業市場的前景重新燃起希望之火。 根據國家銀行的金融統計月報（Monthly Statistical Bulletin）顯示，銀行領域在4月份的貸款總額達6045億8000萬令吉，按月與按年分別增長0.5%與6.2%。 佔總貸款額51.2%比重的消費貸款，繼續扮演著貸款成長火車頭的角色，寫下3097億2000萬令吉的表現，按月上揚0.4%，不過，年對年成長則放緩至7.8%。 在這當中，讓人眼前一亮的，竟然是住宅產業方面的貸款。4月份的住宅產業貸款達1662億1000萬令吉，按月上揚0.8%，或12億6000萬令吉，成長幅度超越銀行領域的整體成長水平，表現令人刮目相看。 SJ證券研究主管謝京榮指出，4月份的房屋貸款出現不俗的成長表現，顯然反映住宅產業的購興正在逐步升溫。由此可見，房屋銷售在接下來料將有所改善，使得產業市場在下半年的前景更為亮麗。 此外，住宅產業的另一個亮點，是住宅產業的批准貸款，在4月份激增13.4%，取得35億3000萬令吉的強勁表現，創下了過去12個月來的最高水平。 大馬證券研究分析員相信，住宅產業貸款批發所展現出的上升趨勢，是反映出整體產業市場需求回春的一個正面訊號。 在多項利好因素，包括國家經濟保持穩健成長、公務員在近期獲大幅調薪，再加上政府宣布廢除產業盈利稅等的強力支撐力量推動下，分析員認為，這不僅加強國人的信心，也鼓勵更多人參與產業投資，無形中帶動產業市場的整體需求表現。 聯昌國際投資銀行分析員也指出，由于貸款申請與批准，在4月份分別取得28.6%與31.2%的強勁增長表現，可以預期銀行領域的貸款成長，在未來幾個月有望回揚至6至7%的水平。 其中，他看好消費貸款，尤其是產業抵押方面的貸款成長，在政府廢除產業盈利稅的刺激下，將有望浴火重生，取得令人側目的表現。這也意味著，產業市場在接下來的半年內，將有望交出令人驚喜的銷售表現。 儘管如此，僑豐投資銀行產業股分析員周恩雄則認為，雖然房屋貸款成長走強，對產業市場來說，的確是一個相當正面的訊號，不過，只單憑住宅貸款的成長表現，並無法很清晰的反映出，整個產業市場在接下來的走勢。 產業市場未來的趨勢，仍需等待第二季的銷售表現出爐后，才能看到更清晰的圖像。

**大馬打造國際產業投資重地　產業信托走向多元化 - Sunday, June 17, 2007 要達到政府的目標，除了要持續放寬外國人的投資條例，大馬的房地產信託基金業者也必須對市場的需求更加敏感。 那么，大馬目前甚么產業最吃香？根據一些分析員指出，自1999年吉隆坡市政廳凍結了市中心商業單位的建設后，需求增加，而供應不足，導致辦公室租金在過去6個月平均上漲10%，接下來數年。 這些商業房產的市價也可以有類似的升值率。 由此可見，這是一個很明確指示燈，若在這個市場有大力的推動政策，則可以有很好的回酬。 而商業房產，對于本地大部分房地產投資信託公司來說，有直接的關係，若發展得宜，則可從中受惠。 市值48億　小巫見大巫 和過去7年全球Reits平均年報酬率高達24.4%比較之下，大馬房地產信託基金07財政年的回酬總平均是6.8%、總股息回酬達7.9%，與全球的表現還有很大的距離。 不過，我國的商業房地產價格，對比香港、新加坡和上海卻是廉宜了5倍以上，加上大馬目前令吉走強、利率低，並且經濟成長穩定，因此競爭的能力是視乎業者如何宣傳自己。 若和鄰國新加坡比較的話，新加坡貿易和工業部部長林勛強在4月份指出，新加坡已經是亞太區除了日本以外的最大規模房地產投資信託市場。自2002年第一家房地產信托公司上市以來，新加坡目前已有16家上市房地產信託公司，市值達260億新幣。 以大馬上市房地產信託基金的約48億令吉市值作比較，可真是小巫見大巫了。不過，從房屋價格來看，黃氏發展分析員之前有指出，由於令吉走強以及低利率，本地的商業房產還會持續走高，我國的商業房地產價格對比香港、新加坡和上海仍落後許多。 吉隆坡商業產業的租金每平方呎大概是1.1美元，比起新加坡和香港還有76%折價。 Khong & Jaafar有限公司董事經理及產業顧問艾文弗南達斯向《東方房產》指出，我國在東南亞的地理位置中處於中心地帶，我國的房地產價格相比鄰國也較便宜，因此政府要將我國發展成為外資首選的房地產投資地點，是一個實際的目標。此外，以國內各種投資項目比較，在07財政年，大馬房地產投資信託基金(Reits)的回酬總平均是6.8%，比大馬政府證券(MGS)的3.9%回酬要高，也比定期存款、公基金存款利率等要高。 目前以亞洲及歐洲的REITs后勢最為看好，主要是因為亞洲經濟成長力道強勁，帶動房地產的需求提升，美國房價則已呈現觸底狀態。目前大馬國行暫停升息，或至少在今年內都不升息，而且外界公認我國濟尚處于起飛階段，住宅需求暢旺，房地產信託行情也有可期。這些都會是大馬的房地產信託基金的強烈催化劑，本地房地產信託業者需好好把握時機。 業者須力爭更佳表現 雖然說我國的房地產信託基金市場仍然很小，不過這也顯示本地的房地產信託基金市場仍然有很大的上漲空間，本地的房地產信託基金業者其實可以多元化發展其業務，如注入更多外資產業，就不必只是侷限在本地市場而已。此外，本地的房地產信託基金公司的業務也可以更多元化，如收購公共設施資產和種植土地、醫院等，都應該可以被允許注入房地產信託基金裡。 艾文弗南達斯提出了一項值得本地房地產投資信託公司探討的事項，他指出，雖然政府允許本地業者購外國產業，可是本地的房地產信託基金業者並沒有開拓這個方向。 他說，單是依靠本地的房地產規模並不足以讓我國成為區域的房地產投資信託基金中心，唯有引進海外的產業到信託基金裡，才可以更加壯大並吸引外資的購興。此外他也認為，房地產投資信託基金公司運作需要有更多的透明度，包括贊助人之間的利率和費用、租金、標價等等，讓海外投資者對我們較有信心。 他認為，我國是有條件成為本區域的房地產投資信託基金中心的，不過除了依靠政府放寬一些條例和稅務，房地產投資信託基金公司的業者也必須下苦工以爭取更好的表現。 證監會應多推指南提升透明度 政府在去年杪和今年陸續放寬了一些產業投資條例，包括4月1日宣布撤銷產業盈利稅、允許非居民無限制的產業貸款、去年12月21日宣布外國人購買房產不須事先獲得外資委員會(FIC)批准等，在過去數個月的確起了顯著的鼓勵作用。 馬來西亞房地產發展商會(REHDA)4月份的最新調查顯示，產業詢問和銷售在新措施出爐后都大為提升，22%參與調查的會員表示，購屋者的詢問大增，同時有18%受訪會員表示，這些詢問最終達成銷售產業的交易。 值得注意的是，在有關交易中，來自外國客戶的銷售額平均增長8%，而本地客戶的銷售額則平均飆升32%。 一些產業公司負責人也表示，他們的高檔住宅計劃在政府宣布撤銷產業盈利稅后，銷售量立即提升了約一半。 除此之外，艾文弗南達斯說，我國是有條件成為本區域的房地產投資信託基金的中心，除了政府放寬一些條例和稅務，他建議，監管當局規定房地產信託基金公司必須每年舉行股東大會，而不是在購入重要資產時才召開股東大會。 這樣是為了提升產業投資信託基金公司的透明度，讓投資者尤其是海外投資者對我國的房地產投資信託更有信心。 達證券分析員則指出，房產投資信託的表現落后大市，主要是因為外資對房產投信託的興趣缺缺。大馬房產信託的平均規模只有1億5000萬美元。因此預料大馬證券監督委員會和政府在即將來臨的財政預算案，將會再採取一些推動房產投資信託的措施，以讓我國的房產投資信託領域更具吸引力。 我國政府之前已經將房產投資信託的預扣稅(witholding tax)從28%，減低至20%，相信政府將會進一步降低有關稅務。 此外，證監會也預料將會推出更多新指南，使房地產投資信託與區域比較更具吸引力，例如推出更具透明度的股息政策。 目前，大馬不像其他區域國家擁有特定的股息政策，即應繳稅收入的90至100%作為股息。因此艾文弗南達斯就說，本地的房地產信託業者必須保證派發股息，並作出股價回酬保證，如新加坡的房地產投資信託經理人就有保證年度總回酬是20%。 此外，新加坡當局也鼓勵外國公司將境外的房地產到新加坡上市，並為此提供了一些優惠給外國投資者，包括免除于新加坡進行房地產信託投資活動的股息稅、免除物業出售的印花稅、外國非個人投資機構的稅率從20%降低至10%等措施。只有在政府的政策鼓勵下，房地產投資信託基金才能夠吸引更多的投資者，新加坡的例子，值得我國政府借鏡。 商業房產具潛能 自1999年吉隆坡市政廳凍結了市中心的商業房產建設后，市中心辦公室單位需求增加且供應不足，從這個角度看來，吉隆坡身為我國的首都，是許多國際企業設分行的地點，依據目前政府開放金融市場和開放外資流入的政策，吉隆坡的商業房產需求將更加強烈，若政府接下來從這方面進行推動政策，大部分的房地產信託基金公司也將直接受惠。 辦公室租金在過去6個月平均上漲10%。吉隆坡一些好地段的商業房產已經從2005年的每平方呎4.50令吉提高至5令吉至7.5令吉。 黃氏發展唯高達投行分析員估計，2007至08年的租金可以按年再提升約10%。而未來12個月，那些最好的辦公室市價可從每平方呎630至650令吉走高至700令吉。 分析員認為大馬的房地產信託基金，是商業房產租金上漲的主要受惠者，房地產的組合價值提升，也提供了額外的借貸空間。 艾文弗南達斯表示，產業領域開始更自由化，而房地產投資信託基金從中所取得的好處，可能比房地產本身更多！因為，對比其住宅產業，商業房產的市場有傾斜向上成長的趨勢，對大部分房地產信託基金公司來說是佳音。 他說，近年的住宅和商業房產已經出現很大的差異，由于政府多年的鞏固行動，如今的商業單位市場已經走到了新的基礎高點，屋齡少于10年的商業大廈需求逐漸成長，若在這個市場有大力的推動政策，則可以有很好的回酬。 「由此可知道，另一個可探討的產業領域是舊的商業大廈，這些大廈可以在重新裝修粉飾后，成為另一個主流的資產目標。」 此外，他認為，在住宅產業方面，業者可持續推動高檔住宅，以吸引外國人購買。 不過投資者也可以多關注租金市場，因為租用市場將是房產投資者的另一種選擇，不只是購買產業轉手圖利還可以出租，這樣就能夠避免苦陷于房產升值與否的困擾。

**慘，我的房子被拍賣了！ 產業拍賣再次在大馬蔚然成風？若對大馬產業變化敏感人士，都可察覺近期產業拍賣會輪流上陣，產業拍賣活動有增無減。你或許會說：拍賣方式出售產業之風，日漸普遍獲大眾接受，拍賣活動增加有啥出奇?但是，值得關注的是，在眾多被拍賣產業類型中，以公寓佔多數，且賣方主要來自小商家及受薪族群，不禁令人深思這拍賣現象背後所帶來的訊息。為何公寓急於或被逼脫手？到底甚麼因素導致打工一族及小商無法保住自己的房子或投資？　 哪些人易陷拍賣危機?誰最可能陷入拍賣困境？ 產業拍賣原因其實有二，其中最普遍的是銀行以此途徑收取冥頑不靈的房貸者欠賬，意味著購屋者本身是“被動”的；二則是購屋者本身主動通過拍賣途徑脫售房產，藉此套現一筆。暫且不論購屋者是主動或被動拍賣產業，但根據粗略統計，共有3類人是“拍賣常客”，即：打工族、小商一族及急功近利族。歸根究底尋買屋動機到底是甚麼因素導致他們無法保住自己的房子或投資？看來則必須歸根究底他們當初買房子的動機。 先談打工一族。他們代表著的是就業市場，若就業前景平穩，買房產投資之風掀起熱潮也是自然現象。惟每每投資失利的一群，卻是年輕打工一族，而最典型的就是聽信廣告、盲目投資，且並未衡量本身財務能力，及該房產的前景的“衝動派”。分析員指出，事實上許多35歲以下的年輕一代，急於投資住宅，想靠出租房子獲益，卻未察覺房產地點欠妥及市場人氣因素，結果房子不是租不出去，就是低價出租，自己到頭來供不起銀行的貸款。他說，最後唯有待銀行把他們的房子收回去拍賣。這些問題也發生在小商人身上，尤其在生意難做時刻。一旦手頭上週轉不靈，償還房貸也難如登天，最終被逼出下策待銀行上門拉回拍賣。 圖“小屋換大屋”失敗有趣的是，不管是打工一族或小商人，當中不乏希望以“小屋換大屋”方式獲取厚利，然而人算不如天算，結果碰一鼻子灰。房產諮詢公司發言人說，很多人原打好算盤，將小屋賣掉或出租，從中套取現金供下或買下大屋。然而，一旦大屋買下後，小屋賣不出或租不出，不夠現金供大屋．最終兩頭不到岸。當然當然，想牟高利反被套的房產投資者也大有人在。這一班人主要是“眷戀”90年代炒地皮賺快錢時代，而忘了當前產業市場走勢未完全恢復盛況，且也忽略投資房產必須做足功課的事。他們指出，事實上，房地產開發是投資大、周期長、技術含量高、政策法規約束多、審批手續繁雜的高風險的行業。投資前，切記，做足功課。買得起供不完 房屋呆帳直線上升還不起貸款的人多嗎？產業拍賣與無力償還房貸脫不了關係。 但大馬還不起貸款的人士多嗎?很抱歉，若從國家銀行及全國產業資訊中心（NAPIC）數據，答案是“是”，同時也顯見若銀行不加以控制放貸，則有進一步惡化之憂慮。國行2月份數據報告書顯示，國內商業銀行住宅產業（或房產）呆賬居高不下，並是呆賬最高的領域。房產呆賬近百億截至2004年12月31日止，房產呆賬高達99億8750萬令吉，佔總呆賬的23%，並比2003年及2002年增加27%及49%。而若以去年下半年該呆賬趨勢，也顯然節節升高。6月及9月杪止的呆賬各達84億7420萬令吉及90億2810萬令吉，與12月比較上漲18%及11%。反而是金融公司房產呆賬則有“消退”向好訊號。截至2004年12月31日止，房產呆賬從9月的19億2800萬令吉減低32%至13億零450萬令吉，同時也比6月杪降低42%。不僅如此，與2002年及2003年12月杪同期的20億5870萬令吉及22億8120萬令吉比較，也下降37%及43%。再據全國產業資訊中心（NAPIC）最新數據，截至2004年杪，國內商業銀行的整體產業呆賬高達208億4000萬令吉，較2000年增加66億7000萬令吉或47%。與此同時，產業整體呆賬在銀行凈呆賬總額的比重，也從2000年的39%提高至47.4%，反映產業呆賬愈日惡化的事實。 而這現象產生，除了因銀行放寬借貸條件而起外，同時也歸咎於國人理財規劃不當而致。哪類房子拍賣風險高？哪類房子風險高？答案是公寓據《財富廣場》從一項房產拍賣廣告粗略統計，在168間拍賣的房產中，104間是公寓、36間是組屋、13間是辦公室和店舖，余下的則是排屋和別墅。為甚麼近三分之二遭拍賣的房產是公寓（特別是中低價公寓）﹖是不是意味著公寓市場的前景亮了紅燈，以致業主無法脫售套現？事實上，產業咨詢公司表示，問題癥結在於公寓投資確實與有地產業有別，因此投資前需做足功課。他說，一般上，投資公寓旨在取得誘人租金回酬，資本增值上反比不上有地產業高。購置公寓須確保“有價有市”有鑒於此，購置公寓前必須清楚有關地段的潛力，確保是“有價有市”的地段，才能容易獲得租戶青睞。否則，一旦“尋戶”無門，屋主除了需償付每月房貸外，還需支付一大筆管理費，加重每個月的負擔。 PPC產業咨詢公司表示，目前公寓供應劇增，尤其是高檔共管公寓產業，導致租金走跌，影響有關類型產業行情。同時，公寓投資成本高，資本增值見頂，從而拖累回酬走低，也是造成市場暫時看淡該產業。購買房產 先了解“底線”對於一些業主因財務狀況到了山窮水盡時無法向銀行償還房貸，最終導致房產被拍賣，龍田澤認為，業主在購置房產時必須擁有良好的財務狀況和理財觀念。“購買房產時，必須確保有收入來源和資金充足，但不可以投機的心態購置房產。”儘管被迫拍賣房產的業主以“打工族”為多，但一些進行小型生意的僱主亦“難逃劫數”。“對受薪人士而言，面臨突發性的財務困境，以及失去工作是導致他們無法償還房貸的原因。 缺乏現金週轉則是商人的致命傷。”雖然業主無法預料未來的財務狀況，但在購置房產時必須事先瞭解自己的“底線”，以免在財務上陷入捉襟見肘的困境。產業拍賣外一章 拍賣物價格誘人在一般人心目中，當你的房子面對被拍賣的“厄運”時，意味著你的財務陷入了困境，要不，就是需要大筆資金周轉，不得不忍痛割愛。當然，房產遭到拍賣，常常是因為屋主無法償還銀行房貸後所面對的“惡果”，也因而，總是讓人們容易把拍賣“聯想”成業主財務出問題，或往其他不好的方面去想。不過，並非所有出現在拍賣單上的房產都是如此。有時候，拍賣房產只不過是另一個出售房產的管道，不一定與財務狀況好壞有關聯。 亨利行註冊拍賣官龍田澤說﹕“在國外如新加坡、澳洲、美國等，產業拍賣活動其實很普遍，他們把它視為另一種出售產業的方式和管道。“歸根究底，不好的聯想是因為國內許多人仍不瞭解產業拍賣活動。其實，拍賣並非一般人想象中的那樣，只有在山窮水盡或無法償還房貸時才拍賣房產。”產業底價底於市價他表示，產業拍賣活動在國內熱不起來，是因為市場警覺性不足，因此國人有必要接受“再教育”。“他們不知道拍賣會上的產業底價一般都低於市價。所以，買方可以把握時機購置自己認為物有所值的房產。”他表示，潛在買家進入拍賣會場主要是尋求理想中的“完美交易”。“顯然的，拍賣會上有很多這樣的機會，因為房產底價一般都會低于市價，而且價格非常誘人。”做足尋“珍珠”如果你也想從房產拍賣市場中尋得“珍珠”，必須注意些甚麼呢？ 龍田澤表示，他們必須在事先做足準備功夫，以達到“知己知彼，百戰百勝”的功效。首先，潛在買家必須從拍賣手冊中選出自己屬意的房產。然後，他們必須親身前往檢視房產，包括地點、房產外觀、週邊環境、附近的住戶、基建設施、交通等。不過，潛在買家卻不可進入房產的範圍內，所以只能在房產範圍外“偷窺”，因為該房產仍未易手，而且業主仍持有房產的鑰匙。其次，潛在買家必須向房產管理公司查詢有關拍賣房產的“來龍去脈”和一切資料，以確定是自己屬意的房產。某些時候，由於打印或輸入失誤，導致拍賣手冊出現與事實不符的訊息，最終造成“此屋非彼屋”的尷尬局面。此外，他們還須理解一切手續費用，包括銀行收費等。最後，潛在買家必須細心閱讀拍賣手冊及合約條款等，並確定自己完全明白文中所指和意思。

**售網站賺億億聲卡爾轉舵搞公益 “取之社會、用之社會”的理念不容置疑，若僅停留在認知階段是不夠的，必須加以推廣、行動，與社會一同分享企業獲益。 企業發展愈大，社會責任愈大；有責任感的企業，方取得民心，對業務未來發展絕對百利無弊。 卡爾：別顧著賺錢，忘了回饋。一名通過網絡創業者，將賺到的錢創建一個收藏人類創作、推廣知識共享的非盈利網站，全心全意貢獻社會，你能理解嗎？ 他，正是網絡創業奇才布魯斯特卡爾（Brewster Kahle）。 卡爾從麻省理工畢業后，創辦了WAIS（早年的網路搜尋系統）及Alexa網絡（網路流量排序及網站搜尋），后來2家公司分別賣給美國在線（AOL）及亞馬遜（Amazon），晉身為億萬富翁。 網站脫售讓卡爾賺進大把鈔票，可他卻放棄“錢賺錢”的商業規則，反而做起虧本生意，建置非營利網站，與他人分享知識。 記錄網站瀏覽 卡爾在1996年，成立非營利網站互聯網存檔網站（Internet Archive，簡稱存檔網站），主要收集古老書籍、電影、音樂、廣播節目等數據。 卡爾說，愈來愈多人期待網絡查詢。 “就讓我們做點小事，讓網民能找到更好的著作及資料，並非網絡上有甚么即抓什么。” 存檔網站除了收集有價值的創作外，還具備一項名為“時光機”（Wayback Machine）的功能，記錄大小網站的歷史，紀念網民曾經瀏覽過的“網絡世界”，非常有歷史價值。 知識屬於公眾 卡爾常表示，“保存網民的數據遺產”是創建存檔網站的最大目的。 他指出，儘管時光機的概念與谷歌（Google）很接近，但后者僅單純儲存網頁供網民搜尋，但存檔網站則儲存網頁上大部分資料。網民可回溯到不同“時空”瞭解網站的成長和歷史。 他說，存檔網站會針對網站不同時期的歷史資料進行研究和分析，這是最大的價值所在，也藉此加深大眾對網站的瞭解及創業過程。 “目前，許多圖書館設法讓自己的知識寶庫向更多人開放。” 印度、中國、埃及、加拿大和荷蘭等圖書館，已和存檔網站合作，建立擁有百萬圖書的網絡公共數據檔案館。 卡爾表示，公共知識應該屬于公眾，不應涉及商業利益，大家各有各的生存空間，不應出現兩者只能選一的處境。 享受創業過程高薪動搖不了決心 IA為非盈利網站，旨在與公眾分享大眾知識。卡爾天生是網絡創業的料子！ 無論公司提出再高的職位、再好的酬勞，也難以打動卡爾的心；他就是享受創業的過程。 每當網站闖出名堂，卡爾便將它高價售出，再重新“培育”另一家網絡公司。 尋求刺激 卡爾曾在1983年，協助友人建立Thinking機械公司，后來還擔上首席工程師。 他也曾以換股方式進入美國亞馬遜，並出任分公司總執行長一職。 可是，不愛打工的他，沒多久即離開，根本不眷顧高職厚薪的生活，再度走上創業旅途。 對卡爾而言，不論是當工程師或高層人員，都不比創業來得刺激，因此多次放棄穩定的工作。 美國多份報刊雜誌時常大篇幅報導卡爾；他曾入選《Upside》 100名人錄、《MicroTimes》100名人錄、《Computer Week》100名人錄等。 高價賣2網站3年賺8.6億 僅花了3年時間，卡爾即賺進2.5億美元（約8億6713萬令吉）。 1996年4月，卡爾與布魯斯吉列特（Bruce Gilliat）建立Alexa網絡，主要是統計及分析網站流量，從中進行全球網站排名。 Alexa排名並非為了盈利而建造，其他網站不可能透過付費以提高排名，客觀是Alexa的最大核心價值。 由于Alexa網路的客觀性、直觀性和廣泛覆蓋面，令身價急速飆升，成立3年（1999初）即以2億5000萬美元的價格售給亞馬遜。 創造價值 高價賣出一手創立的網站，似乎成了卡爾的習慣。 卡爾曾在1989年成立一家先進電子訊息服務傳送公司WAIS，將《道瓊斯》、《紐約時報》、《大英百科全書》等訊息內容，連接到互聯網。 然而，這家公司最后卻在1995年，以1800萬美元（約6243萬令吉）售給美國在線。 故事啟示 創業過程既複雜又費神，卡爾偏偏卻非常享受哪種從零到有的過程。 最難得是，卡爾創業不僅為了錢、不光是個人事情，也同時照顧世界每一個人，從事非盈利網站同樣獲得滿足感。 資訊站 勿當別人墊腳石 任何行業並非三、兩天可摸透，別把一門行業想得或看得太簡單，經驗積極非常重要。 若對某個領域不熟悉，無論別人賺多少，也儘量壓制自己別隨意跟風，很可能最后成為別人的墊腳石。 以下是5大創業貼士； 客觀自我評價 別以為自己很能幹，天下無一不曉，對任何時情都摸清摸透，其實每個人的優勢和特長都有限，還會經常被自己欺騙。 創業前，先為自己客觀評價，由親朋好友來告訴你，自己能否吃苦？能否放下面子？能否擁有管理能力？能否承受壓力？ 這才會更加明白自己到底是怎么樣的一個人。 避開新興市場 新興市場、未發展成熟的行業，往往看似利潤可觀，實際上門檻也很高，若缺乏雄厚資金做后盾，很難能堅持到底。 小本不需合夥 小本創業無需找合伙人（親人除外），最好是單槍匹馬。一旦有超過1位老板，問題即接踵而來，導致無法專心經營業務，反而將時間和精力都花在業務以外。 執行能力要強 創業點子及策劃為短暫過程，接著就是毫無樂趣的長期執行階段。這階段非想像中充滿樂趣及挑戰，相反是煩瑣的事情，需要堅持不懈的去做。 應獲親人支持 創業不是一個人的事，屬于全家人、朋友圈的事情，因為你創業會影響他們的生活。若無法取得他們的理解及支持，你會孤掌難鳴，創業計劃難持久。

**（马）如何輕鬆獲得房貸

購買房屋是一件可獲得回酬的計劃，你個人從擁有房屋獲得滿足、有成就感，在房屋的擁有讓你在一段時間後，累積個人財富，選對房屋可以讓你享有房產價值的上漲，使到你在房屋的擁有，被視為是穩當的投資。不過，要緊記的一點是，購買一間房屋，是一個人對財務的長期承諾，而且可能是你一生中其中一個最重要的決定。因此，獲取一個最合身的房貸，以配合你的需要，是購買房屋後最關鍵的選擇。假如我們沒有獲任何提示，要物色合身房貸，以符合本身需求與生活方式，可以是一項具挑戰性的苦差。

有鑒於此，購屋者應該反問自己，在申請房屋貸款時，必須注意哪些關鍵因素？我們要記得的一點是：當你取得房屋貸款，在你住進這間房屋後，這房屋貸款將與你在一起一段相當長的時間，在貸款有效期內，你不時需與銀行接洽。談到房屋貸款，除了利率，還有其他你必須考慮的關鍵因素，而且在決定一個房貸計劃之前，必須對有關配套滿意，有關因素包括對金融機構在房屋貸款生效前後、銷售人員的專業、可信賴、效率及服務素質滿意及有信心。在你決定取得房屋貸款之前，有5大需要反問自己的問題，切記，選擇正確的房屋貸款機構，可以為你節省數以千計的房貸開銷。

申請房貸須知在你決定取得房屋貸款之前，有5大需要反問自己的問題。

1. 我可以借多少貸款？

*甚麼是貸款力量？貸款力量是你可以借貸的數額，以融資你在產業的購買；不過，與其自問我可以借多少的屋款，不如問問自己，我有“能力”借多少的貸款？你可能有資格借較多的貸款，但這並不意味你在日後有能力償付每月的分期貸款。因此，在維持你目前與未來生活方式的同時，你應該設定一個你有能力償還的數額，以便不會影響生活的質量。

*安聯銀行可以借出高達產業價值95%的貸款，不過，這也胥視你的信貸紀錄、產業的價值及所在的地點，以及你的償付能力。

2. 我的房屋貸款還包括其他相關費用嗎？

*除了你購買產業的首期資金，在銀行釋出房屋貸款之前，你必須設定額外的資金，以償付貸款合約及其他文件的費用。

*這些是政府的收費、印花稅、律師費及相關費用，房屋保險及房屋貸款保險，這些費用結合起來可以對你造成負擔，特別是假如你沒有準備好這些資金。

（3）哪一類房屋貸款最適合我？

固定對浮動率──那一個最適合我？在決定哪一項房屋貸款配套最適合你時，你必須考量的是評估你本身的財務條件，其他的外在因素包括經濟展望、通貨膨脹，這些將對房屋貸款造成影響。個別的貸款配套有其本身的優缺點，這胥視上面提及的因素，金融機構擁有不同版本的計算機，以找出不同版本如何影響你的貸款償還情況。

如果出現以下情況，你必須使用計算機作出不同的假設，以找出原因：

1.你的貸款數額或貸款期是否有更改？

2.利率調升或下調多少個基點？

3.一次過付款或部份付款？

4.再提取額外貸款數額？

5.採用抵消賬戶？

浮動利率房屋貸款──在房屋貸款期間，浮動率房屋貸款受到基本借貸率的影響，基本借貸率則受到經濟表現的影響；由於受限於基本借貸率的波動，基本借貸率出現波動或更動，將直接影響房屋貸款的償付數額。好處：假如基本借貸率下跌，你的房屋貸款供期、將因為基本借貸率的下跌而減少，或是相反的情況。壞處：在償還貸款期間，無法確定實際的房屋貸款供還數額。

固定利率房屋貸款──固定利率房屋貸款的特點是：在貸款期間，房屋貸款的利率固定，你不需要擔心基本借貸率的波動，因為這不會影響你的房屋貸款供期。好處：基本借貸率即使出現變動，房屋貸款的分期付款也不會受影響。壞處：即使利率下跌，你也不會享有基本借貸率調低，利息付款減少的優惠。

開始時供期低的房屋貸款──這也稱為蜜月利率房屋貸款，就是開始首一、兩年提供低利率，然後利率將跟隨正規的配套，這類型的房屋貸款，將讓你在開始幾年，享有較低分期付款的優惠。好處：開始供期的首一、二年，分期付款較少，比較容易承擔。壞處：銀行將徵收提早清還銀行或償付貸款的收費，以彌補首一、二年的融資成本。若要有效及進行伸縮性財務規劃，你應該對本身的資金有充份的掌控能力，其中一個比較容易管理房屋貸款的方式是：銜接你的儲蓄、工資，以及與我們的房貸產品Alliance Bank Savelink Flexi房屋貸款組查詢。通過這樣的安排，你可以對你的資金，擁有完全的掌控能力，並且伸縮性處理你的資金，可能是存放較多的資金，以減少利息的支付，或者在需要時，在不需要付費以及通知的情況下，提取預付的數額。

（4）在申請房屋貸款時，你是否需要支付其他費用？金融機構針對你的貸款，收取不同的費用，這筆費用可能是一次過、每個月、每半年或每年收一次。你應該事先瞭解清楚，以便可做好準備。以下是金融機構可能收取的一般費用：

（i）處理申請費──這是在你提呈申請時，一次過繳付的費用。

（ii）維持賬戶費用──這通常是每月、每半年或每年徵收的費用。

（iii）提早贖回產業費用──這是在鎖定期限內繳付有關貸款的收費，特別是開始時貸款利率偏低。

（iv）提取費用──某些房屋貸款允許貸款者提取額外資金，不過，個別提款必須支付一些費用。

（5）我的房屋貸款還附帶哪些特點？在選擇房屋貸款時，除了利率，你也必須對房屋貸款的特點，以及其他特色加以考慮，你可能考慮的特點包括：

i)在不需要通知及收費的情況下，有能力償還額外付款。

ii)通過直接轉賬、互聯網及銀行的分行，容易償還每月的房屋貸款供期。

iii)抵消貸款便利，讓你可以動用來往賬項的資金，減少房屋貸款及利息。

iv)可以在不需要事先通知的情況下，提取資金。我們認為，房屋貸款是個人的長期承諾，安聯銀行深信，發展符合購屋者財務能力與需要的房貸產品，是正確的方針。安聯銀行提供的房貸系列配套，包括擁有伸縮性的特點，可協助你減少利息的支付，能更快速讓你擁有本身的房屋。（星洲日報／財富廣場‧2007.01.27）

**马来西亚-買屋專櫃高檔產業租比買劃算？

我們提及假如選擇先租產業，這必須是預期產業價格沒有顯著上漲才比較行得通，因為你省下的開銷將足以在數年後作為購買新屋的首期錢，如果預計產業價格將在數年後揚升，可能須在置業的計劃另作安排。

在一些時候，出售你的產業，然後向你的買主租有關產業，也是一種選擇，因為身為租戶可能比身為業主更符合經濟效益。這在新加坡或檳城情況尤其如此，因為那裡的產業價格若與租金相比非常高，在購買你的房屋之前，最好查看從財務的角度看，是否合理。假如是高檔產業，租一個單位可能比購買來得經濟，譬如一間在吉隆坡孟沙的雙層排屋，售價可能高達75萬令吉；不過，該地點的房屋租金，大約是2500令吉，如果你喜歡住在孟沙，購買還是租一間房屋較為合算？購買商業或住宅產業？如果你真的要購買產業，可能要想一想購買住宅產業好呢，還是商業產業比較符合經濟效益，特別是假如一間高檔的住宅產業，售價可能超過100萬令吉。你的選擇可以是購買一間租金回酬及資本回酬較理想的商業產業，然後利用商業產業的租金收入，來償還你所租的住宅產業租金。

我的一名校友蘇珊和她的丈夫，住在首邦市一間雙層半獨立式洋房，價值大約150萬令吉。如果她願意的話，她可以將其住宅單位脫售，然後將150萬令吉投資在另一間商業產業，同時以租屋的方式繼續在現有的房屋居住。對商業產業來說，要取得8%回酬並不困難，以150萬令吉計算，每月租金大約1萬令吉，假如說蘇珊要租回原有的屋子，也許她需要支付7000令吉，最終她每月仍有3000令吉盈餘，一年就有3萬6000令吉。假如她擔心其屋租會上升，她的擔憂是不必要的，因為其商業產業的價值也會相應提高，另一個優勢是蘇珊要提高其商業產業的租金，遠比她的屋主提高其住宅產業租金來得容易。蘇珊的另一個隱憂是她的買主或屋主，可能會要求她空出房屋，解決的方案是尋找一個投資者的買家，特別是本身已有房屋，居住在外地或海外的置業者。即使是最壞的情況，屋主要收回房屋，以每月7000令吉的預算，要物色另一個出租產業並不困難，而且還有不少的選擇。

雖然從財務角度來看，這是行得通的選擇，但我曉得許多人不會這樣做，他們仍傾向於擁有自己的房屋，這是可以理解的，因為人們都希望自己居住的單位屬本身所有，如果希望實踐以上方案或選擇，需要的是不同的看法與觀點的投資者。註：摘譯自Milan Doshi著書《如何成為百萬產業投資者》。（星洲日報/財富廣場•2007.06.30）